Se você está no ramo de vender casas, existem alguns projetos que você sabe que causar impacto nos potenciais compradores e outros que aumentarão seriamente seu ROI. Mas nem todo flip acaba sendo uma perspectiva vencedora , e muitas vezes isso é por causa de algo que o flipper fez – não o resultado de uma má escolha de casa.
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Também não tem nada a ver flips que cortam cantos ou problemas potenciais com projetos apressados. Mesmo aqueles com as melhores intenções podem ser vítimas desse erro, e vários flippers o citaram como seu maior arrependimento ao longo de sua carreira.
O maior arrependimento do flipper é colocar muito dinheiro, tempo, energia e esforço de projeto em uma casa, muitas vezes superando o que essa casa realmente vale, dado o tamanho e a localização. Uma caixa de joias de uma casa com todos os acabamentos e atualizações premium é maravilhosa se for sua e for exatamente o que você deseja. Mas um comprador não vai comprar uma casa de US$ 700.000 por US$ 450 por metro quadrado quando os preços da rua estão custando US$ 300.000 e US$ 200 por metro quadrado - não importa o quão lindo o banheiro de mármore e latão com banheira de imersão e walk-in chuveiro é.
Wesley Williams, proprietário da OC Real Estate LLC , cometeu exatamente esse erro no início de sua carreira quando derrubou uma casa que era muito sofisticada para o bairro. Muitas vezes, os nadadores pensam que os compradores querem ver todos os detalhes de luxo, mas se as atualizações parecerem em desacordo com o estilo da casa ou o orçamento do comprador, elas fracassarão. Williams se lembra de uma cozinha em particular onde ele esbanjou quando deveria ter economizado, dizendo: “Eu deveria ter feito balcões laminados em vez de quartzo, e todos os outros acessórios deveriam ter uma qualidade mais padrão”.
O mesmo vale para investir muito tempo e dinheiro em tendências de design específicas que podem alienar certos compradores ou fazer seu flip parecer deslocado em sua vizinhança. Uma casa de fazenda moderna em um quarteirão de casas acessíveis de meados do século pode não atrair o comprador que você espera que pague um dólar alto pelo seu flip. “Se você quiser estilizar seu flip em uma tendência de design específica, você pode, mas certifique-se de que também tenha elementos tradicionais. As tendências de design normalmente atraem apenas um subconjunto de pessoas, e sempre tento mudar as casas com as massas em mente ”, diz Lauren Noel, da LoveRemodeled. com .
“Certas características recuperam uma grande porcentagem de seu valor em home equity”, diz Rick Berres , um ex-flipper de casa que agora é dono de uma empresa de reforma. Ele explica que certas reformas quase sempre valem a pena, principalmente se você estiver lidando com elas, como substituir uma porta de garagem ou fazer um paisagismo minimalista. Mas ele se aproximou demais do fracasso do flipper quando deixou sua própria visão e estilo de design fugirem dele.
“Os maiores erros que cometi foram mudar as coisas que eu preferiria em uma casa, mas que o comprador médio de uma casa pode não precisar. Adoro renovar banheiros e, muitas vezes, escolhi um banheiro muito bom para a casa”, diz Berres.
Uma casa modesta com dois quartos e uma cozinha de nível construtor não precisa de uma combinação luxuosa de banheiro principal e vestiário. O que ele precisa é de um banheiro prático e funcional e espaço para adicionar um pequeno terceiro quarto. Onde os flippers erram é quando se envolvem em atualizações chamativas que parecerão incríveis quando compartilharem o projeto em sua página do Instagram, mas na verdade não agregarão valor ao dia-a-dia do potencial comprador.
E, quando se trata de números, Berres acrescenta: “À medida que você supera o valor geral da casa na qualidade de um quarto, lentamente deprecia o valor dessa reforma”. Se uma casa de três quartos e dois banheiros vale US$ 250.000 pós-flip, e você a comprou por US$ 125.000, mas já investiu US$ 75.000 na reforma da cozinha, como você fará o resto da casa com a mesma qualidade? sem mergulhar no vermelho?
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Agora, Berres diz que aprendeu a lição: “Aprendi a ver as casas de forma mais objetiva. Eu não poderia renovar com base no que eu gostaria. Fiz reformas muito mais seguras que qualquer um gostaria ou se sentiria confortável mudando facilmente.”
