Depois de fazer algumas reformas importantes em minha casa, eu queria determinar nosso retorno sobre o investimento, o quanto mais poderíamos fazer antes que nossa propriedade fosse super-melhorada e se valia a pena explorar o refinanciamento. Recorri ao meu generoso agente imobiliário, Garrett Ackles, da Semonin em Louisville, Kentucky, para uma estimativa aproximada antes de irmos para uma estimativa oficial. Geralmente, quando você recebe uma avaliação, ela vem com páginas de jargão imobiliário difícil de filtrar. Portanto, imagine minha surpresa quando Ackles me deu um número direto e uma explicação que quase qualquer pessoa poderia entender.
Enquanto muitos profissionais imobiliários avaliam em termos de dólares por metro quadrado, Ackles preferia - pelo menos no meu caso e na nossa área - classificar as propriedades em uma escala de uma a cinco estrelas. Basicamente, ele olha para as propriedades na vizinhança, vê o que elas estão procurando e cria cinco colchetes diferentes: propriedades que são quase impossíveis de serem vividas são as propriedades de uma estrela, e as propriedades de casa de sonho, top de linha, são as cinco propriedades estrela, com o preço médio da casa na área como as propriedades três estrelas.
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Olhando dessa forma, posso identificar facilmente o tipo de comprador e a faixa de preço que provavelmente pagariam pela propriedade, diz Ackles. Podemos então atribuir um preço razoável por intervalo de metro quadrado para cada uma das categorias de 'estrelas' na microárea. Ele também disse que esse método permite um melhor controle das variações.
Ele me disse que, quando compramos nossa propriedade pela primeira vez, ele a teria classificado como duas estrelas baixa: tinha potencial, era habitável, mas precisava desesperadamente de atualizações. Pagamos $ 200.000 por ele, ou aproximadamente $ 50 por pé quadrado. Então, quando fizemos as atualizações gerais iniciais (como a instalação de ar central, toneladas de atualizações cosméticas e um gut job reno do terrível terceiro andar), ele disse que pulamos em uma casa sólida de três estrelas de médio a alto, despencando nossas estimativas vão de US $ 85 o pé quadrado a US $ 95 o pé quadrado.
E ele estava certo! Quando tivemos uma avaliação oficial, nossa casa foi avaliada em $ 350.000 após nossas atualizações iniciais.
Então, fizemos mais reformas - atualizando nossa cozinha, despensa e banheiro (que Ackles nos disse que seriam visualmente e funcionalmente apreciados por um comprador de alto nível). Ele nos disse que esses renos nos colocaram em uma categoria de três a quatro estrelas. Com base em propriedades comparáveis na área, isso nos rendeu até $ 110 a $ 115 por pé quadrado, ou entre $ 429.000 e $ 448.000.
Decidimos que valia a pena refinanciar e recebemos uma avaliação oficial. Acontece que ele estava certo de novo - embora um pouco conservador - e nossa casa valia $ 475.000.
Ainda estamos planejando algumas pequenas atualizações para melhorar ainda mais nossa classificação, mas Ackles nos disse que nossa casa só será capaz de chegar à classificação média de quatro estrelas, ou cerca de US $ 125 por pé quadrado, já que esse é o valor potencial máximo de nossa propriedade, devido à sua localização e funcionalidade geral. Embora pudéssemos adicionar cada atualização à nossa propriedade, teremos um determinado retorno do investimento.
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Assim como o comprador que não pagaria dinheiro de 'cinco estrelas' por um hotel que fica a meia milha da praia, não acho que haja nada que você possa fazer - ou qualquer quantia de dinheiro que possa gastar - para faça deste um local cinco estrelas, disse Ackles.
Sim, o método de Ackles não é convencional, mas a abordagem por trás dele é comum para agentes imobiliários. Enquanto Einat Bar , uma corretora imobiliária da Compass em Brooklyn, Nova York, diz que nunca fez uma classificação por estrelas, ela e seus colegas geralmente classificam as propriedades por condição e localização em uma escala com propriedades comparáveis no mercado e vendas recentes. No entanto, nem todos os agentes fazem isso. Bar observa que alguns agentes na cidade de Nova York se limitam estritamente às avaliações de preço por metro quadrado.
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Isso tudo para dizer que você definitivamente não deve pular uma avaliação oficial se quiser vender em breve ou refinanciar - mas acho que o truque de Ackles me ajudou imensamente quando estou tentando avaliar quais reformas valem a pena ser feitas e quanto eles vão adicionar ao valor de revenda da minha casa.
