No início deste ano tentei comprar uma casa no Maine. Fiquei três anos na pandemia e três anos e meio fora de uma lesão cerebral traumática que durou grande parte da pandemia. Eu não queria apenas uma casa, eu queria um lugar para escapar . O que aprendi enquanto ansiava por escapar da realidade esmagadora de lesões e males sociais foi que as práticas de hipotecas não alcançaram as formas modernas de trabalho, e ninguém me contou.
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Você vê, nos três anos anteriores, eu tive um emprego estável trabalhando em uma startup de inteligência artificial. Quando saí da startup em fevereiro, tive alguns meses de rescisão e depois comecei a trabalhar como freelancer. Eu não estava ganhando tanto quanto antes, mas o suficiente para assumir obter uma hipoteca para uma casa de sonho na costa do Maine não seria um problema. Eu estava errado.
A coisa mais chocante que aprendi em minha jornada é que o que me impactou provavelmente também afetaria o 36% da população que trabalha como freelancer e a 16 por cento da população com mais de 65 anos . Se você está nessa categoria, há cinco coisas importantes que você deve saber se deseja comprar uma casa, mas tem menos de dois anos de ganhos como freelancer ou está permanentemente (por escolha ou não) desempregado.
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Existem vários tipos diferentes de hipotecas disponíveis para pessoas na minha situação: primárias, secundárias, de investimento, de negócios, garantidas por ativos e garantidas por garantias. Passei por quase todos.
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Um W2 ainda é a principal maneira de os bancos verificarem a candidatura a uma hipoteca.
Em junho de 2021, fui elegível para uma hipoteca que viabilizou a compra de um apartamento em Nova York. Em junho de 2022, nenhum banco tradicional me aceitaria. A razão? A maior parte da decisão de um banco de financiar uma hipoteca está diretamente ligada ao seu salário W2. Seus ativos ou outros fluxos de renda não são um fator tão importante ao analisar os números. A suposição deles é que um trabalho tradicional significa que você poderá pagar um empréstimo, ignorando o fato que os americanos trocam de emprego em média a cada poucos anos , 25% das pessoas propensos a deixar o emprego pós-pandemia , e diante de um recessão, mais pessoas são mais propensas a perder um emprego do que nunca. E muito dessa legislação foi colocada em prática após a crise habitacional de 2008. Não é uma política ruim, por si só, mas é uma política que não reflete mais os tempos.
Se você deseja comprar uma casa e assume que se qualificará, é importante dedicar um tempo para entender realmente o que é uma hipoteca e o que os bancos estão procurando: renda para pagar um empréstimo. Isto é baseado em projeções que são principalmente dependente da renda corrente, percebida por uma intuição bancária. Isso significa um W2, mais de dois anos de renda freelance ou propriedade de um negócio com uma renda líquida substancial. Tem pouca relação com seu histórico bancário, pontuação de crédito ou ativos.
Minha primeira opção: comprar em dinheiro e depois obter uma hipoteca.
Depois que todos com quem falei me negaram uma hipoteca regular, alegando que meus ganhos de freelance não eram defensáveis porque não podiam vê-los em dois anos de histórico fiscal, eles sugeriram que eu considerasse comprar em dinheiro e depois obter uma hipoteca. As “hipotecas reversas” ou “hipotecas com financiamento atrasado” tornaram-se moda durante o pandemia no Maine (e muitos outros lugares) quando indivíduos com grandes ativos em dinheiro começaram a comprar segundas residências. Com esta opção, você pode comprar uma casa em dinheiro e depois voltar ao banco e pedir-lhes essencialmente uma hipoteca baseada nesse ativo em dinheiro. Você pode obter uma hipoteca, geralmente com uma taxa de juros mais alta, mas levará meses e (!) novamente, eles vão querer ver um W2 para garantir a hipoteca novamente. No meu caso, ainda não me qualifiquei.
Eu aprendi sobre hipotecas de investimento.
Para convencer os bancos de que eu poderia pagar a hipoteca, pensei que seria benéfico conversar com eles sobre como consideraria usar esta casa como propriedade de investimento . Eu havia administrado três outras propriedades do Airbnb e entendi como criar um negócio que não apenas cobrisse a hipoteca, mas também pudesse me gerar receita. No momento em que mencionei investimento, fui transferido de corretores de hipotecas que trabalhavam em hipotecas primárias e secundárias para a categoria de hipotecas de investimento. Para se qualificar, você precisará provar que os preços locais de aluguel podem cobrir os custos da hipoteca. Para mim, procurando comprar uma propriedade decadente e consertá-la ao longo do tempo, essas comparações de mercado ficaram aquém. Um corretor não poderia fazer o caso. A perseguição continuou!
Eu considerei uma hipoteca garantida pelo negócio.
Com as opções típicas de hipotecas individuais fora da mesa, tentei garantir o que é conhecido como hipoteca garantida por negócios. Se você é um freelancer que administra um negócio que tem uma declaração de imposto ou pode mostrar uma forte relação dívida/renda , você pode se qualificar para esse tipo de empréstimo. Achei que isso poderia ser possível para mim. Eu administrava uma pequena empresa há mais de cinco anos, mas também sempre estava ciente dos conselhos do meu contador para garantir que eu estivesse gastando o dinheiro que estava recebendo para reduzir minha conta de impostos. Esse conselho pode ter sido bom para meus impostos, mas acontece que era exatamente o oposto do que os corretores de hipotecas com garantia de negócios exigiam de mim. Negado novamente!
Em seguida, examinei as letras miúdas das hipotecas com garantia de ativos.
Ao falar com meu consultor financeiro sobre meus problemas de hipoteca, ela me garantiu que eu não estava sozinho. A maioria de seus clientes passa por essa mesma luta quando tenta comprar casas na aposentadoria. Para poderem comprar casas, muitas vezes têm de retirar grandes somas de dinheiro das suas poupanças de reforma, comprar uma casa e depois obter um hipoteca reversa ou atrasada . Pode significar receber cheques de centenas de milhares de dólares na caixa de correio. Para mim, este foi o meu último recurso, mas mais uma vez fui frustrado. Os fundos em minha carteira financeira estavam nos lugares onde precisavam estar e eu teria que movimentar quantias substanciais de dinheiro para me qualificar. Meu consultor financeiro me disse que não fazia sentido.
Depois de tudo isso, me disseram para investir com um sócio.
Neste ponto, eu joguei minhas mãos para cima. A única maneira de conseguir um empréstimo para comprar a casa que eu queria era investindo com meu parceiro. Sua renda W2 superava quaisquer ativos associados, ganhos potenciais e o bem-estar financeiro que eu acumulara ao longo de todos os anos sem ele. Parecia pelo menos desmoralizante, e um pouco um inferno patriarcal. Parecia muito complicado vincular meus ativos à renda aprovada pelo banco e aos tipos de propriedades que ele foi aprovado para comprar.
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Decidi, desanimado, esperar a chance de escapar.
Se você está passando por algo semelhante, você não está sozinho. As proteções do mercado imobiliário implementadas para evitar o colapso do mercado, na verdade, não atendem mais a uma grande parte da população. Aposentados e aqueles novos para freelancers ou novos para freelancers como sua principal fonte de renda acharão muito difícil garantir um empréstimo. Nova legislação é necessária para melhor lidar com as mudanças no mercado imobiliário atual. Entrando em contato com seu congressista com sua história é um bom lugar para começar.
