Como redator de imóveis, navegar por listas de imóveis on-line faz parte do meu trabalho. De vez em quando, enquanto percorro as casas unifamiliares à venda, vejo uma lista atípica: em vez da foto externa normal que geralmente começa a lista, haverá uma foto de uma sala de estar ou cozinha em vez de.
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Cada vez, eu verifico meus filtros de pesquisa. Eu estava olhando para um condomínio ou uma cooperativa? Nesse caso, faria sentido não ter uma foto externa na frente e no centro, porque os compradores não teriam controle sobre o apelo de um edifício. Mas não, eu estava olhando uma casa, e achei que devia ser feia, né? Além do erro do usuário por parte do agente imobiliário ao enviar fotos na ordem errada para a listagem, que outro motivo poderia haver além de uma clara falta de apelação do freio? Por fim, no final da longa lista de fotos, vi uma foto de uma casa perfeitamente linda, sem nenhuma boa razão que eu pudesse ver para estar escondida. Interessante…
Logo depois, eu peguei o vento de um estudo recente da empresa de fotografia e vídeo imobiliária HomeJab . Ele pesquisou mais de 14.000 fotos de um grupo aleatório de cerca de 600 casas no mercado em junho. A análise dos dados (que foi feita em parceria com a Restb.ai , uma empresa de inteligência artificial) descobriu que a foto de anúncio de imóveis mais popular para compradores de imóveis não é a foto externa. Na verdade, o exterior da frente era realmente quinto na lista. Aqui estão as fotos que fizeram as 10 fotos mais populares:
- Quarto (11,92%)
- Cozinha (11,90%)
- Sala de estar (10,79%)
- Banheiro (9,75%)
- Exterior frontal (8,7 por cento)
- Área de jantar (4,48%)
- Aérea (4,32%)
- Quintal (3 por cento)
- Parte traseira externa (2,48%)
- Terraço do pátio (2,10 por cento)
Começava a fazer mais sentido. Se o exterior de uma casa não é um sucesso entre os compradores, por que liderá-lo em uma listagem? Com certeza, quanto mais eu continuava a rolar as listagens on-line, menos listagens eu via que abriam com o exterior da casa, independentemente de quão bonita (ou não) fosse.
É o fim de uma era? A apelação do freio foi chutada para o meio-fio? Perguntei a alguns profissionais a opinião deles.
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Um fotógrafo imobiliário pesa
Entrei em contato com Rob Moreno, um fotógrafo imobiliário de Boston que tirou inúmeras fotos de propriedades à venda e discutiu estratégias de listagem com agentes imobiliários.
“[Agentes imobiliários] afirmam que se você não levar com uma foto da frente da casa, os compradores podem pensar que algo está errado com a casa ”, diz Moreno, como o exterior está em ruínas ou está em uma parte indesejável do bairro.
Isso está de acordo com minha reação às listagens que compartilhei anteriormente. Para ser justo, não ver uma foto externa no início não me impede de clicar até encontrá-la. Às vezes minhas suspeitas se confirmam — o exterior é realmente horrível ou em algum estado de desordem. Às vezes, a casa é realmente muito atraente, e fico perplexa com o motivo de estar enterrada no final de uma longa lista de fotos que na verdade tirei um tempo para clicar uma a uma…
Oh. Bem jogado, agentes imobiliários. Bem jogado.
A estratégia dos corretores de imóveis experientes
Os agentes imobiliários reformularam a maneira como usam as listagens on-line, provavelmente devido em grande parte aos primeiros meses da pandemia, quando todos os eventos presenciais - incluindo casas abertas - foram encerrados. Embora as casas abertas estejam de fato de volta à ação, os agentes continuam confiando em listagens on-line e passeios virtuais que permitem que mais pessoas espreitem dentro de uma casa. E eles são muito experientes sobre o que eles querem que você espie primeiro.
“As fotos são a parte mais importante para causar uma ótima primeira impressão nos compradores”, diz Kimberly Jay , corretora da Compass em Nova York. “Os agentes precisam mostrar os melhores aspectos da casa na primeira foto.” Ela observa que geralmente lista a sala de estar primeiro – especialmente se tiver uma ótima vista – seguida por outras fotos na ordem em que um comprador pode percorrer a unidade.
Mihal Gartenberg , um agente do Coldwell Banker Warburg, concorda. “A primeira foto que um agente lista deve ser a mais impressionante e única”, diz ela. Em suas listagens, depois do fator uau daquele cômodo – às vezes é de fato um espaço ao ar livre – ela mostra as áreas comuns, seguidas pelos quartos, depois a cozinha e depois os banheiros. Novamente, se há uma sala que é espetacular , ela vai mostrar mais cedo, independentemente da ordem.
Eu continuo vendo 111
A beleza está nos olhos de quem vê, é claro. É por isso que ajuda trabalhar com um agente imobiliário que sabe o que os compradores estão procurando em sua área. Vender a sua casa por conta própria? Siga esta diretriz Jane Katz , outro agente do Coldwell Banker Warburg ao enviar fotos para sua listagem.
“Os cômodos devem seguir a ordem dos mais atraentes, mais reformados primeiro e menos lindos por último”, diz ela. Em geral, isso significa que as salas públicas como a sala de estar vão primeiro, seguidas pela cozinha e depois cada quarto, seguido pelos banheiros (inclua banheiros privativos com cada quarto respectivo, se isso se aplicar à sua casa).
Tem um quarto pouco atraente que precisa urgentemente de uma reforma? Deixe essa foto fora da lista, diz Katz. “Neste caso, menos é mais”, diz ela.
