Boas notícias primeiro: é realmente possível comprar um apartamento em Manhattan por menos de US $ 300.000 ou mais. (Sim, um apartamento de verdade - não um armário! E sim, compre para ter, não para alugar!) De vez em quando, uma unidade cooperativa do Housing Development Fund Corporation (HDFC) chega ao mercado, oferecendo uma opção rara e acessível para possíveis clientes compradores de casas.
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Mas as notícias desanimadoras? Além de serem muito raros, essas pechinchas imobiliárias também são um problema: para comprar um, você precisa ter um salário anual abaixo de um certo limite, mas também é necessário ter dinheiro em caixa significativo para pagamentos iniciais (e, em alguns casos, para todo o preço de compra). Isso limita significativamente o número de caçadores de casas que podem realmente comprar esse tipo de cooperativa. Em casos raros, as pessoas economizam. Muitas vezes, porém, são as pessoas (pensem nos recém-formados) com um salário modesto que recebem uma herança ou recebem um incentivo financeiro de suas famílias, ou aposentados sem renda mensal, mas com muito dinheiro em reservas. Suspirar.
As cooperativas HDFC da cidade de Nova York surgiram na década de 1970 quando, durante uma crise econômica, os proprietários começaram a abandonar seus edifícios. Os edifícios foram entregues aos residentes para gerir. Tudo começou como um experimento, mas desde então evoluiu para um nicho para os nova-iorquinos de baixa a média renda comprarem casas.
As unidades estão normalmente bem abaixo do valor de mercado, o que significa que sua hipoteca custará menos do que alugar uma unidade de tamanho semelhante, explica Eugene Gamble, um investidor imobiliário e sócio sênior da Sussurradores de propriedade, uma empresa de investimento e desenvolvimento imobiliário.
Intrigado? Aqui está o que mais especialistas imobiliários dizem que você precisa saber sobre cooperativas HDFC.
O limite de renda é estrito
Além de ter um preço mais acessível, as cooperativas de HDFC costumam ser locais com um forte senso de comunidade, diz Molly Franklin , um agente imobiliário com CitiHabitats realty.
A primeira coisa que os compradores precisam saber é se eles se qualificam para o limite de renda do edifício e precisam ser capazes de mostrar esses números em declarações de impostos de dois anos, diz Franklin. Não há limite de renda universal e as fórmulas para determinar os limites de renda variam de acordo com as cooperativas. Hauseit, à venda pela empresa proprietária em Nova York, montou um guia de amostra para calcular as diretrizes de limite de renda. Você também pode verificar um aplicativo de amostra , que geralmente pede informações de contas bancárias, referências pessoais e uma explicação de por que você deseja morar no prédio.
Imagem de marcador de posição de Lucas Callejas , um agente imobiliário com Triplemint imobiliária em Nova York, diz que é importante que os compradores considerem se eles têm bônus ou aumentos programados. Em caso afirmativo, pode valer a pena pedir à sua empresa para atrasá-los se você estiver perto do limite de receita.
Alguns prédios, dependendo do programa, não permitirão um dólar acima do teto, explica. Outros podem ter algum espaço de manobra com uma pequena quantidade de flexibilidade.
Em edifícios de baixa renda, aposentados com finanças sólidas, mas baixa renda, bem como compras de presentes para filhos adultos dominam o jogo, explica Franklin, porque muitas dessas compras são negócios em dinheiro.
Muitas [unidades] vão para pessoas que podem ter pais ou avós com ativos financeiros significativos, ou pessoas que deixaram empregos bem remunerados e agora trabalham em áreas onde ganham menos, mas acham isso mais gratificante, diz Franklin.
Um equívoco comum, entretanto? Você não está preso a ganhar a mesma renda por anos.
As pessoas ficam nervosas com o fato de que o prédio exigirá que você nunca ganhe mais do que o limite de receita após a compra, diz ela. O prédio não vai monitorar sua receita para sempre e o aluguel proprietário não vai ser arrancado de suas mãos se você receber uma grande promoção um ano após a compra.
Mais um ponto difícil: os compradores precisam descobrir se o prédio foi aprovado para hipotecas, diz Franklin. Alguns prédios não estão com boa saúde financeira, então os bancos não devem emprestar dinheiro, ela ressalta.
Normalmente, os HDFCs exigem um pagamento um pouco baixo, 10% de entrada, explica Debra Bechtel , um professor da Escola de Direito do Brooklyn que leciona em uma clínica com foco em HDFC; mas alguns bairros mais quentes exigem todo o dinheiro.
Se a questão do dinheiro não bastasse, os compradores também devem ser aprovados pelo conselho cooperativo do edifício. Uma organização chamada Urban Homesteading Assistance Board tem um programa para pré-selecionar pessoas interessadas em morar em HDFCs para elegibilidade.
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Eles não são propriedades de investimento.
Os compradores não devem esperar ganhar muito dinheiro com um HDFC. Sim, embora você possa ter uma renda maior depois de comprar o apartamento, o próximo comprador residente provavelmente terá que ganhar abaixo do limite de renda na compra. No entanto, tudo isso depende das regras do seu prédio.
O preço de revenda não é limitado, mas entender que o limite de receita determinará quanto você poderá obter com a revenda é muito importante para gerenciar as expectativas, diz Franklin.
Além disso, os impostos indiretos (ou taxas de transferência pagas ao edifício para manter as reservas quando você vende) são geralmente altos para evitar esquemas de enriquecimento rápido.
A unidade deve ser sua residência principal.
Sempre me certifico de que meus compradores saibam que esta é apenas uma opção adequada para alguém que usa o apartamento como sua residência principal, pois os HDFCs não permitem que as pessoas comprem por pied-à-terre e têm políticas de sublocação rígidas, explica Shelly Place , um agente Triplemint.
Você está pagando menos, mas está recebendo menos (normalmente) também.
Muitos HDFCs exigem reformas caras para trazê-los a padrões de vida razoáveis e, portanto, é possível que suas despesas sejam maiores do que muitas alternativas prontas para uso, explica Gamble.
As unidades HDFC são projetadas para pessoas nas faixas de renda média e baixa e, como tal, geralmente implicam em taxas de manutenção baixas, Sussurradores de propriedade _ Gamble diz. No entanto, essas taxas têm um custo: Taxas de manutenção baixas significam menos ativos líquidos que o edifício tem para reparos e, portanto, o edifício pode estar sujeito a problemas de segurança ou manutenção.
E embora isso seja verdade para alguns edifícios, há uma espécie de renascimento acontecendo com os HDFCs de Manhattan. Um influxo de vendas recentes de HDFC significa que os edifícios têm mais em seus cofres; muitos estão recebendo atualizações muito necessárias e estão se abrindo para financiamento também, diz Franklin.
O takeaway? HDFCs não se enquadram na categoria bom demais para ser verdade; mas eles certamente vêm com alguns obstáculos.
