Você quer comprar uma casa - só não sabe por onde começar. E não é de admirar: comprar sua primeira casa pode ser um processo longo e intimidante, cheio de coisas nojentas como matemática, documentos legais e competição acirrada. Mas não tenha medo: compradores de primeira viagem, assim como você, fazem isso o tempo todo, e nós o orientaremos durante o processo.
Primeiro, você precisa ter certeza de que está emocional e financeiramente pronto para comprar uma casa. Esperançosamente, você passou os últimos anos obtendo uma base financeira sólida - isso significa ganhar uma renda estável, economizar para um pagamento inicial e melhorar seu crédito para que você possa se qualificar para uma hipoteca.
A pesquisa
Não há mal nenhum em visitar casas abertas antes de estar oficialmente pronto para comprar, apenas para ter uma ideia do mercado e do que você gosta e não gosta. Mas assim que você tiver suas finanças ajustadas, é hora de começar a sério.
Se você estiver alugando, comece sua pesquisa cerca de seis meses antes do término do seu aluguel, diz Marie Presti, proprietária / corretora da Grupo Presti em Newton, Massachusetts. Para o comprador médio de uma casa, leva de dois a três meses apenas para encontrar um imóvel, e uma vez que você faz uma oferta, leva mais seis a oito semanas, diz ela. Porém, em mercados com muita concorrência e pouco estoque, a busca pode demorar ainda mais.
É uma boa ideia começar com uma aula de comprador residencial pela primeira vez, que irá apresentá-lo ao processo, bem como a alguns profissionais imobiliários de confiança em sua área. Definitivamente, considere fazer um curso para compradores de casa pela primeira vez para aprender o máximo possível, por isso não é tão assustador, diz Presti. Concluir esse tipo de aula costuma ser um requisito dos programas de empréstimo do comprador de uma casa pela primeira vez, por isso é bom entender isso o quanto antes.
Por volta dessa época, você vai querer começar a montar sua equipe imobiliária, começando com um agente do comprador e um credor hipotecário. (Mais tarde, você precisará de um advogado imobiliário, inspetor residencial e agente de seguros também.) Pergunte, leia as avaliações do corretor de imóveis no Zillow ou Trulia ou veja se o seu instrutor de classe tem alguma recomendação para o corretor de um comprador. Se você gosta e confia no seu corretor de imóveis, ele geralmente pode orientá-lo para outros profissionais locais com quem trabalharam no passado, de agentes de crédito a agentes de seguros.
As leis estaduais variam, mas o agente do comprador representará seus interesses em toda a busca de uma casa e negociará em seu nome, e geralmente recebe uma parte da comissão do vendedor quando você finalmente compra uma casa (o que significa que você não os paga diretamente). Escolha alguém com um profundo conhecimento do mercado local - e em quem você confie para cuidar de você.
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Comece com uma breve consulta com seu agente para que você esteja na mesma página - eles precisam saber o que você está procurando. Presti dá a seus novos compradores lição de casa, instruindo-os a criar uma lista de seus cinco principais itens essenciais - características inegociáveis que uma casa precisa ter, que podem variar de ar central a uma determinada cidade ou local - e então priorizando eles. E se você estiver comprando uma propriedade com outra pessoa, eles devem fazer a mesma coisa separadamente e, em seguida, vocês dois devem se reunir e combinar essa lista em uma lista de prioridades, diz ela. Isso pode levar semanas e semanas para fazer.
Em seguida, Presti diz a eles para fazerem listas classificadas de seus cinco principais itens da lista de desejos também - e mesclar as duas listas. A menos que haja uma sobreposição significativa entre vocês dois, esta lista geralmente contém uma combinação de itens essenciais descartados do primeiro par de listas. Mas todos os recursos em que você pode permanecer flexível abrem-se para mais residências em potencial - e faixas de preços.
Listar esses critérios ajudará você a se concentrar no que realmente importa para você quando estiver vendo uma casa, diz Presti. Se as pessoas simplesmente começam a olhar para as casas e não têm essa lista preparada, elas entram e se há uma boa cozinha, de repente acham que é ótimo. Eles olham para os cosméticos, e essa deve ser uma das últimas coisas em que você deve se concentrar, diz ela.
Primeiro, veja se ele atende aos seus critérios, o que é importante para você. Em segundo lugar, os aspectos estruturais - quantos anos tem o forno, o telhado, as janelas - antes de começar a verificar se ele tem uma máquina de lavar louça de aço inoxidável, diz Presti. Porque, como proprietário, você pode mudar totalmente o interior de sua casa ou condomínio a qualquer momento. Você é o proprietário e sempre pode consertá-lo com o tempo. Mas você não pode pegar uma casa e movê-la para longe de uma rua movimentada.
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Seja pré-aprovado
Você também deve obter uma pré-aprovação para uma hipoteca antes de começar a visitar casas. Por um lado, se você encontrar a casa dos seus sonhos imediatamente, poderá perdê-la enquanto procura um financiamento. Mas também lhe dará expectativas realistas sobre o que você pode pagar. Normalmente sugiro que você faça isso no início, porque pode ser surpreendente e perturbador quando um comprador finalmente vai ao credor e pede uma pré-aprovação e descobre que sua pontuação de crédito é menor do que pensavam ou não tem poder de compra eles precisam, Presti diz.
Compare alguns credores diferentes e produtos hipotecários online, incluindo aqueles oferecidos por cooperativas de crédito locais se você for elegível e os empréstimos de baixo pagamento para o primeiro comprador de uma casa oferecidos por agência de financiamento habitacional do seu estado .
Você precisará reunir recibos de pagamento, declarações de impostos e outras documentações financeiras para o seu pedido de hipoteca. Mantenha-os em uma pasta durante a busca por casa, pois você precisará fornecê-los novamente quando finalizar sua hipoteca (ou se sua pré-aprovação de 90 dias expirar).
Com um agente do comprador ao seu lado e uma carta de pré-aprovação em mãos, você agora está pronto para perseguir listagens e vasculhar a terra em busca da casa dos seus sonhos - e fazer uma oferta, se a encontrar.
A oferta
Quando você encontrar a casa certa, seu agente o ajudará a escrever e enviar uma oferta. Um bom agente de comprador tentará reunir alguns detalhes sobre o vendedor que podem melhorar suas chances (e determinar se você deve enviar uma carta pessoal também) e conhecerá o mercado local bem o suficiente para garantir que sua oferta seja competitiva.
O trabalho do seu agente é descobrir a motivação do vendedor, se há outras ofertas e o que é importante para o vendedor quando olha as ofertas, diz Presti. Com essa informação, você pode tornar sua oferta mais atraente em pequenas maneiras. Em muitos casos, eles aprenderão que, com certeza, o dinheiro é importante, mas não é a única coisa. Talvez seja muito importante para eles fechar em um determinado dia.
Normalmente, você precisará incluir um depósito em sua oferta, chamado dinheiro sério , que pode ser de $ 1.000 a $ 10.000 ou mais. Este dinheiro é aplicado ao preço de compra se sua oferta for aceita, e devolvido a você se não for - mas se você acabar violando os termos de uma oferta aceita, ele se foi.
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Espere e se preocupe
Acredite em mim, fazer uma oferta requer muita coragem: você está se comprometendo a pagar centenas de milhares de dólares, então você realmente precisa gostar - talvez amar - o lugar. Ao mesmo tempo, é perfeitamente possível que seu lance seja rejeitado. Nós apaixonou por e licitaram três casas ao longo de um ano antes que nossa quarta oferta fosse finalmente aceita; cada rejeição foi devastadora.
Judy Alexander, uma corretora de imóveis do Grupo Higgins em Lexington, Massachusetts, disse que alguns de seus compradores foram superados 10 ou mais vezes antes de finalmente terem sucesso - cada um em sua própria decepção extenuante. É uma agonia, ela disse. A maior parte [desse trabalho] é ser assistente social. Nem tudo é imobiliário.
Sarah Korval, que comprou uma casa com seu marido Scott em 2016, diz que é nessa época que as coisas ficam realmente estressantes. Muitas peças móveis entraram em ação imediatamente após nossa oferta. Foi um redemoinho, ela disse. Acontece também que a oferta foi aceita na semana em que estávamos de férias e tivemos que fazer negócios em um parque nacional com mau serviço de celular. Tentar colocar um pedido urgente em um teste de radônio quando você não consegue ouvir a pessoa do outro lado não ajuda sua pressão arterial.
Inspeção Domiciliar
Em condições normais de mercado, sua oferta deve conter uma contingência permitindo que você conduza uma inspeção residencial dentro de uma semana ou mais após a oferta aceita. Isso permite que você desista da compra ou renegocie o preço se uma inspeção residencial revelar problemas anteriormente desconhecidos.
Um inspetor residencial examinará as condições estruturais e mecânicas da casa, diz Jorge Colon, gerente de programa da Os mentores de compra de casas , um programa da organização sem fins lucrativos Allston-Brighton Development Corp. em Boston.
Eles não são oniscientes, mas um inspetor residencial geralmente pode alertá-lo sobre problemas óbvios ou potenciais pontos problemáticos que podem precisar de um olhar mais atento de um especialista, como um inspetor de pragas ou engenheiro estrutural. Uma inspeção em média cerca de $ 300 a $ 500 e deve durar algumas horas. Se você puder, é uma boa ideia seguir o inspetor para saber mais sobre a casa.
Um inspetor residencial dirá, por exemplo, se um sistema de aquecimento ou um telhado precisa ser substituído em um futuro próximo, ambos os quais podem ser reparos caros, diz Colon. Se você incluiu uma contingência de inspeção, você pode usar o relatório do inspetor para decidir se renegociará ou até mesmo desistirá da transação sem perder seu depósito. No entanto, o que um inspetor residencial não pode dizer é se você deve comprar uma casa ou não, acrescenta Colon. Isso é com o comprador.
Em um mercado aquecido, os compradores de primeira viagem podem ter dificuldade para acompanhar os compradores à vista e podem se sentir pressionados a retirar contingências de sua oferta - como a contingência de inspeção residencial. Acho que você tem que ser um cowboy de verdade para fazer isso, estou falando sério, Alexander me disse. Mas, por outro lado, se você quiser estar no páreo, os vendedores geralmente não querem aceitar uma oferta com contingência de inspeção se houver vários lances envolvidos.
Uma maneira de Alexander sugerir contornar isso em mercados competitivos é espremer uma inspeção residencial entre a visitação pública e quando todas as ofertas são devidas, geralmente alguns dias depois. A outra é voltar e ver a casa uma segunda vez antes que a oferta seja devida, e desta vez com um empreiteiro experiente ou amigo que esteja no ramo que possa avaliar o aquecimento, a eletricidade, o encanamento, os principais sistemas do casa, ela disse.
Colon adverte contra dispensa de sua contingência de inspeção, a menos que você tenha os meios para cobrir quaisquer reparos inesperados. Ao escrever uma oferta, certifique-se de que os termos e condições incluídos são realistas para você, disse ele. Não permita que a competitividade do mercado o force a tomar decisões emocionais.
Acordo de Compra e Venda
Depois de inspecionar a casa e, após qualquer renegociação, ambos os lados estão prontos para continuar, é hora de assinar o contrato final, muitas vezes chamado de contrato de compra e venda (P&S). Isso explicará o preço final de compra, a data de fechamento e outros detalhes legais sobre a venda. Pode incluir contingências adicionais que protegem você ou o vendedor: por exemplo, uma contingência de hipoteca permitiria que você desistisse se não conseguisse obter financiamento.
Enviar pedido de hipoteca final e comprar seguro residencial
Assim que o P&S for assinado, é hora de finalizar seu financiamento. Você enviará um pedido de hipoteca final - uma atualização de seu pedido anterior, com novos recibos de pagamento e extratos bancários - para uma subscrição mais rigorosa. Mantenha o seu crédito bloqueado durante este período, pois você não quer que uma extravagância repentina do cartão de crédito diminua sua pontuação de crédito e bagunce seu pedido de hipoteca.
Nessa época, seu credor normalmente contratará um avaliador para avaliar o valor da propriedade. Isso vai custar cerca de $ 300 a $ 400 , embora possa ser agrupado em seus custos de fechamento. Se você licitar acima do preço pedido, isso pode ser um pouco estressante, porque você precisa que a avaliação chegue perto ou acima do preço de compra acordado - o credor não vai lhe emprestar mais dinheiro do que o lugar vale.
Agora que você está trabalhando com números finalizados, muitas vezes este é o ponto em que os compradores optam por travar uma taxa de juros por 30 ou 45 dias - o tempo suficiente para manter todos os números no lugar até a data de fechamento. (No entanto, você pode optar por travar as taxas em qualquer ponto deste processo - seu agente de crédito pode ser capaz de aconselhá-lo a esse respeito.) Seu credor agora deve ser capaz de fornecer uma avaliação precisa dos custos de fechamento e de qualquer seguro ou impostos sobre a propriedade que você precisará pagar antecipadamente (para o ano seguinte) no fechamento.
Falando em seguro residencial, você precisará obter algum antes de fechar a casa - o banco não está prestes a entregar a você centenas de milhares de dólares sem a confirmação de que seu investimento está segurado. Seu corretor de imóveis pode recomendar um agente de seguros local ou, se você estiver satisfeito com o seguro do seu carro, pode pedir a eles sobre como agrupar suas apólices de automóveis e imóveis para obter um desconto. Em caso de dúvida, procure um agente independente que possa pesquisar as melhores taxas e coberturas para você.
Fechando
Pouco antes de fechar, você terá a chance de fazer uma inspeção final na casa, para se certificar de que está vazia, limpa e mais ou menos intacta - a mesma casa que você concordou em comprar. As tensões podem estar altas neste ponto, mas nenhuma das partes quer que o negócio seja fechado agora, então qualquer detalhe crítico pode ser resolvido. (Nosso vendedor tentou deixar uma peça enorme e feia de mobília para trás - não estávamos comprando.)
Os procedimentos de fechamento variam, mas geralmente você se encontrará com o vendedor, corretores de imóveis e advogados para assinar a escritura - e adicionar seu John Hancock a cerca de uma centena de outras formas jurídicas. Seu agente ou advogado pode explicar qualquer coisa que você não entenda - você pode fazer perguntas. Afinal, é um grande negócio.
Salve Fixá-lo Veja mais imagens (Crédito da imagem: Diana Liang)
E no final, voila! Você receberá as chaves de sua nova casa. Parabéns!
