Quando meu marido e eu decidimos nos mudar de Denver para Indianápolis para comprar uma casa, sabíamos que o processo seria humilhante. As únicas coisas que sabíamos sobre o processo de compra de uma casa vinham assistindo à HGTV ou conversando com amigos e familiares que já haviam feito isso antes. Decidimos entrar nisso com uma mente aberta e uma abordagem cautelosa.
A primeira grande decisão que enfrentamos foi decidir qual tipo de hipoteca era melhor para nós: Federal Housing Administration (FHA) ou convencional. Tínhamos uma ideia geral do que tornava esses empréstimos diferentes, mas foi necessário um trabalho profundo para descobrir qual opção se adequava melhor às nossas necessidades no momento e pelo prazo do empréstimo. Aqui está como tomamos nossa decisão:
O que é um empréstimo FHA?
Em primeiro lugar, vamos estabelecer a diferença entre os dois tipos de empréstimos: Um empréstimo FHA é uma hipoteca garantida pelo governo federal e atendida por um credor terceirizado. Basicamente, isso significa que o governo pagará ao credor se você não conseguir pagar - mas ainda assim enfrentará a execução hipotecária se deixar de pagar o empréstimo. Por causa desse apoio, os credores são um pouco mais tolerantes quanto à concessão de empréstimos, o que significa que aceitarão pontuações de crédito mais baixas (os empréstimos FHA têm uma pontuação de crédito mínima de 500, enquanto os empréstimos convencionais geralmente exigem pontuações na casa dos 600) e adiantamentos ( o padrão é 3,5 por cento).
Os empréstimos FHA também sempre exigem um prêmio de seguro de hipoteca (MIP), que é uma taxa anexada à sua hipoteca que você paga por toda a duração do empréstimo. O MIP varia entre 0,45 e 1,05 por cento do valor da hipoteca - dependendo de quanto você emprestou, a relação entre o valor do empréstimo e o prazo do empréstimo. Existem apenas duas maneiras de se livrar do MIP: a primeira é, eventualmente, o refinanciamento do empréstimo para um empréstimo convencional. A segunda é colocar 10 por cento para baixo no início, o que permite que você se livre do MIP após 11 anos de pagamentos. Você também pagará um pagamento único de seguro de 1,75 por cento do empréstimo no fechamento. Por causa de todas essas taxas adicionais sobre o valor do empréstimo, os empréstimos FHA podem acabar sendo mais caros do que os empréstimos convencionais - embora, em alguns cenários, os empréstimos FHA tenham taxas mais baixas do que os empréstimos convencionais. Em geral, os empréstimos FHA tendem a ter mais bagagem associada a eles, embora sejam mais fáceis de obter no início.
O que é um empréstimo convencional?
Mas o que são empréstimos convencionais, afinal? Também conhecido como empréstimo conformado, são hipotecas que não são garantidas pelo governo. Por causa disso, os credores tentam reduzir o risco de inadimplência do tomador o máximo possível - algo pelo qual você pagará. Isso significa que os empréstimos convencionais geralmente têm taxas de juros um pouco mais altas e requisitos de aprovação mais rígidos do que os empréstimos FHA. Embora alguns credores aceitem apenas 3% de desconto - qualquer coisa abaixo de 20% exigirá que você pague seguro hipotecário privado (PMI). Essa taxa mensal é exigida até que você alcance 78 por cento do patrimônio líquido da sua casa, mas geralmente não diminui seu pagamento mensal até que você alcance 80 por cento.
Como escolhemos
Nossa principal preocupação ao escolher entre as hipotecas era que não queríamos gastar mais dinheiro do que tínhamos por mês, mesmo que a diferença fosse pequena. Pequenas taxas e despesas aumentam com o tempo e, com todas as novas despesas que enfrentávamos - reparos, móveis, pintura etc. -, precisávamos manter nosso orçamento o mais apertado possível.
De acordo com nosso corretor de hipotecas, acabaríamos pagando US $ 30 a mais por mês com um empréstimo FHA em comparação com um empréstimo convencional. Nosso corretor estimou que também pagaríamos $ 10.000 em pequenas taxas e despesas ao longo da duração do empréstimo.
Se optássemos por um empréstimo FHA, também teríamos que refinanciar apenas para cancelar o MIP. No momento, as taxas estão baixas e só subindo, então parecia que, se refinanciassemos, poderíamos não conseguir obter as taxas baixas que temos agora.
Todos os especialistas em hipotecas com quem conversei disseram que deveríamos seguir o convencional se pudéssemos ser aprovados e pagar - e poderíamos, então o fizemos.
Por que você pode escolher um empréstimo FHA
No entanto, para proprietários de casas que não têm dinheiro adiantado ou ótimas pontuações de crédito, os empréstimos FHA são uma boa opção porque aceitam o menor pagamento possível. Em uma casa de US $ 200.000, o pagamento inicial mínimo do empréstimo FHA de 3,5% seria de US $ 7.000. Para um empréstimo convencional com 5% de redução, isso seria US $ 10.000. Essa diferença de $ 3.000 em dinheiro adiantado pode ser um obstáculo se você estiver se mudando para outro estado, comprando móveis novos ou planejando uma reforma em sua casa.
E se você mora em uma cidade com alto custo de vida, onde os imóveis são vendidos rapidamente, você pode decidir que é melhor comprar agora com um empréstimo FHA em vez de esperar até ter economizado o suficiente para um empréstimo convencional.
Mas essa decisão não deve ser apenas sua - você deve consultar um especialista em hipotecas (como um agente de crédito ou um corretor de hipotecas) para ter certeza de que a hipoteca que você assumiu se encaixa em seus objetivos de curto e longo prazo.
