Embora pareçam pertencer a um filme de terror produzido pela Zillow, acontece que “hipotecas zumbis” não são coisa de filme. Eles não são apenas muito reais, mas também podem voltar para assombrar os proprietários com taxas inflacionadas e potencialmente fazer com que os gravames coloquem as vendas de casas no limbo.
Então, o que exatamente são hipotecas zumbis?
“ Hipotecas zumbis são aqueles empréstimos que permanecem no limbo, nem totalmente pagos nem executados após ”, explica Michael Ryan , que tem três décadas de experiência como planejador financeiro e coach. “Eles surgem quando um proprietário deixa de pagar sua hipoteca, mas o processo de execução hipotecária fica paralisado ou atrasado por vários motivos.”
Muitas vezes, o consumidor pensa que a dívida foi paga há muito tempo e agora os cobradores de dívidas estão voltando e ameaçando-os com pesadas multas por atraso e juros.
Preocupado com as práticas hipotecárias predatórias, o Consumer Financial Protection Bureau, ou CFPB, emitiu diretrizes para cobradores de dívidas sobre hipotecas zumbis em abril , dizendo que é ilegal para os cobradores de dívidas processar (ou mesmo ameaçar processar) para cobrar dívidas que já ultrapassaram o prazo de prescrição. Prazo de prescrição para cobrança de dívidas variam de acordo com o estado , mas geralmente estão na faixa de três a seis anos.
“Alguns cobradores de dívidas, que ficaram em silêncio durante uma década, estão agora a perseguir proprietários de casas com hipotecas zombie inflacionadas com juros e taxas”, disse o diretor do CFPB, Rohit Chopra, num comunicado de imprensa. “Estamos deixando claro que ameaçar processar para cobrar dívidas hipotecárias zumbis vencidas é ilegal.”
O CFPB abordou a questão das hipotecas zumbis porque viu um aumento de cobradores de dívidas tentando executar a hipoteca de “segundas hipotecas silenciosas” que os proprietários pensavam estar satisfeitas há muito tempo. Veja bem, antes da crise das hipotecas subprime de 2008, os credores confiaram em práticas predatórias que prenderam os compradores de casas a hipotecas que não poderiam pagar, com hipotecas de taxa ajustável que aumentou após os períodos introdutórios.
O CFPB está particularmente preocupado com as hipotecas sobrepostas (ou seja, empréstimos 80/20) que envolvem um primeiro empréstimo com penhor para 80 por cento do valor da casa e um segundo penhor para os outros 20 por cento. Com esses empréstimos, os credores não perseguiram os proprietários pelas segundas garantias, mas sim os venderam a cobradores de dívidas. Mas, mais de uma década depois, alguns credores voltam aos proprietários (muitos dos quais conseguiram permanecer nas suas casas) e dizem-lhes para pagarem o saldo da hipoteca, os juros e as taxas, ameaçando-os com execuções hipotecárias.
As hipotecas zumbis também podem se referir a um cenário em que os proprietários saem de suas propriedades após um aviso de execução hipotecária, mas a execução ainda não foi concluída e a propriedade permanece em seu nome, explica Lauren Mendoza, CPA e fundadora da Padrão Bancário, um mercado de empréstimos comerciais. Títulos de zumbis podem causar todos os tipos de complicações financeiras.
Então, digamos que você não tivesse uma casa durante a crise financeira. Você ainda deveria se preocupar com hipotecas zumbis? Talvez.
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Os compradores de casas podem ter certeza de que não serão afetados por uma hipoteca zumbi, verificando minuciosamente o título da propriedade antes de comprar uma casa, diz Mendoza. As pesquisas de títulos estão entre as taxas que os compradores pagam em seus custos finais . A pesquisa, que custa cerca de US $ 125 a US $ 250 , ajuda a confirmar o proprietário legal do imóvel e, se você estiver contraindo um empréstimo para comprar o seu próprio, pode esperar que sua companhia hipotecária exija esse processo. Se surgir uma garantia (geralmente porque o atual proprietário deve aos credores), isso poderá atrasar ou cancelar a transação.
É por isso que é importante contratar uma empresa de títulos confiável para confirmar que a propriedade não tem reivindicações remanescentes, diz Mendoza, mesmo se você estiver comprando uma propriedade em dinheiro.
