Freqüentemente, você ouvirá o termo segunda hipoteca ao assistir a um filme ou programa de TV quando um personagem não está em uma ótima situação financeira. Eles tiveram que fazer uma segunda hipoteca de sua casa, um personagem fofoqueiro irá sussurrar, descrevendo como seu inimigo está passando por maus momentos. Mas as segundas hipotecas têm uma má reputação - embora arriscadas, costumam ser uma ótima ferramenta para resolver problemas financeiros ou até mesmo para avançar com sabedoria.
Segunda definição de hipoteca:
Antes de nos aprofundarmos nos detalhes de uma segunda hipoteca, vamos entrar na mesma página com o que exatamente é. Sua primeira hipoteca é um empréstimo que ajuda a financiar a compra de uma casa para que você não tenha que investir centenas de milhares de dólares de uma só vez (porque vamos ser reais: quem tem esse tipo de dinheiro?)
Mas uma segunda hipoteca permite essencialmente que você peça dinheiro emprestado do patrimônio líquido da sua casa. O patrimônio líquido é a parte não financiada do valor da sua casa, então, essencialmente, você está tornando o dinheiro que pagou em sua casa utilizável para outras coisas. Digamos que sua casa valha $ 250.000 hoje e você deve $ 150.000, diz Holden Lewis, NerdWallet Especialista em hipotecas. Subtraia a dívida do valor da casa e esse é o seu patrimônio: $ 100.000. O patrimônio líquido da sua casa pode crescer e diminuir fora do pagamento da hipoteca: o valor ganho com um forte mercado imobiliário ou as melhorias que você fez podem se traduzir em aumento do patrimônio líquido. Dito isso, você também pode perder patrimônio líquido se o valor de sua casa se desvalorizar ou se o mercado imobiliário quebrar.
No entanto, você nem sempre pode sacar todo o patrimônio da sua casa: a maioria dos credores de imóveis quer manter a dívida total (para ambas as hipotecas) em 80% do valor da casa, ou às vezes 90%, explica Lewis, neste exemplo, a casa vale $ 250.000 e 80% disso vale $ 200.000. Se você deve US $ 150.000 na hipoteca principal, isso dá a você até US $ 50.000 para emprestar.
Assim como sua primeira hipoteca, sua casa é mantida como garantia para sua segunda hipoteca. Se você deixar de pagar sua hipoteca, o banco tem autoridade para receber sua casa como reembolso.
Por que fazer uma segunda hipoteca:
Ok, agora que você entende o que realmente é uma segunda hipoteca, vamos nos aprofundar no porquê de você querer uma. Em alguns casos, você pode ter pagou agressivamente sua hipoteca para economizar no pagamento de juros e deseja liberar alguns fundos para usar em caso de emergência. Você também pode querer fazer uma grande reforma para aumentar seu patrimônio, mas, novamente, não tem dinheiro disponível para pagar. Em algumas situações, também pode fazer sentido usar o valor da sua casa para consolidar dívidas (a.k.a. quitar várias dívidas com altas taxas de juros com um grande empréstimo com uma taxa de juros menor), pagar pela educação ou até mesmo grandes contas médicas. Para outros, adicionar uma segunda hipoteca é a melhor maneira de comprar uma casa sem um pagamento inicial de 20%.
Tipos de segunda hipoteca:
Agora, se não fosse confuso o suficiente que existissem primeira e segunda hipotecas, na verdade existem dois tipos predominantes de segundas hipotecas: um empréstimo com hipoteca e uma linha de crédito com capital próprio (HELOC). Vamos falar sobre as diferenças:
Empréstimo de hipoteca:
Um empréstimo hipotecário é um empréstimo único que fornece uma quantia fixa de dinheiro que você pode usar para o que quiser. Com esse tipo de empréstimo, você reembolsará o empréstimo gradualmente ao longo do tempo. Os empréstimos com hipoteca geralmente têm uma taxa de juros e um prazo de empréstimo fixos, e você paga o mesmo valor mensalmente. Essencialmente, eles funcionam exatamente como sua primeira hipoteca, no entanto, eles geralmente vêm com uma taxa de juros mais alta do que sua primeira hipoteca, já que você está adicionando um pouco mais de risco ao financiamento de sua casa, Patrick Boyaggi, CEO da rategravity.com , diz.
Linha de crédito de home equity:
Uma linha de crédito de home equity (HELOC) é, bem, o patrimônio de sua casa transformado em uma linha de crédito. Quem quer que seja o seu credor irá definir um limite máximo de empréstimo, e você pode pedir o quanto for a qualquer momento até atingir o máximo. Você também pode ter um HELOC e nunca usá-lo, mas está lá se você precisar. É por isso que as linhas de crédito costumam ser comparadas aos cartões de crédito - e normalmente têm taxas de juros mais baixas do que o seu plástico. Eles também não amortizam, como um empréstimo para compra de uma casa. No entanto, HELOCs vêm com taxas ajustáveis, portanto, os pagamentos mensais podem aumentar ou diminuir, dependendo das taxas de reserva federal.
Agora que você entende o que é um HELOC, aqui está um doozy: se você está muito perto de pagar sua hipoteca e quer deduzir mais juros (se você se lembrar, uma vez que as hipotecas são amortizadas, você está pagando mais juros adiantado em seu 30 anos) você pode tirar uma segunda hipoteca na forma de um HELOC, pagar sua hipoteca e, em seguida, usar o HELOC como sua primeira hipoteca e deduzir ESSES juros. (Se você está confuso com esse conceito, provavelmente ainda não está pronto para fazer isso.)
Segunda hipoteca para compradores de casas pela primeira vez ou empréstimos nas costas:
Ok, ok, ok, então, embora isso possa ter sido confuso, aqui está o que pode se aplicar a você: Embora pareça contra-intuitivo, os proprietários de longa data que procuram usar o patrimônio não são as únicas pessoas com uma segunda hipoteca. Compradores de casa pela primeira vez podem optar por tirar duas hipotecas de uma vez, se não puderem pagar uma entrada de 20% sem assumir o PMI. Freqüentemente, são chamados de empréstimos piggyback. Geralmente, são concedidos como empréstimos 80/10/10 ou 80/5/15. Isso significa que eles estão tomando emprestado 80 por cento do valor de sua casa em uma primeira hipoteca com uma taxa fixa, 10 ou 5 por cento do valor de sua casa em uma segunda hipoteca com outra, com taxa fixa mais alta, e fornecendo 10 ou 15 por cento como seu patrimônio por meio um adiantamento.
Em alguns casos, isso pode funcionar como a melhor opção financeira para alguns. Como os bancos consideram os empréstimos acima de 80% do valor da casa como empréstimos de maior risco, eles geralmente vêm com uma taxa de juros mais alta e exigem PMI, ao contrário daqueles com 20% de entrada ou mais. As segundas hipotecas podem ajudar a reduzir essa taxa de juros e se livrar do PMI quebrando aquele grande empréstimo: em vez de pedir muito dinheiro emprestado com juros muito altos, algumas pessoas obtêm uma primeira hipoteca dentro dos valores de empréstimo em conformidade (o que agências como Fannie Mae e Freddie Mac definido) e, em seguida, uma segunda hipoteca para cobrir os custos restantes do empréstimo. Não é incomum que os pagamentos combinados sejam inferiores a um único empréstimo com seguro hipotecário, diz Boyaggi. Além disso, por enquanto, os juros do seu segundo empréstimo são dedutíveis do imposto (sujeito a restrições de dedução de juros), mas os pagamentos do seguro hipotecário não.
Riscos:
Quando se trata do segundo processo de hipoteca - não importa para que você o use - é de extrema importância lembrar que você está literalmente colocando sua casa em risco. Além disso, tenha em mente que você precisará pagar vários custos para avaliações, verificações de crédito, etc. Se houver algum medo real de que você não será capaz de pagar uma segunda hipoteca, não é o empréstimo certo para você .
Além disso, pense por que você quer um. Se você quiser comprar um novo Tesla, uma segunda hipoteca provavelmente não é o caminho a percorrer. Em vez disso, eles são mais usados para melhorar a situação financeira (consolidar dívidas ou melhorar o patrimônio líquido), em vez de criar novos problemas financeiros.
E, claro, não baseie suas decisões financeiras neste artigo: o melhor conselho quando se trata de considerar se uma segunda hipoteca é certa para você é conversar com um agente de crédito de confiança. Embora queiramos fornecer a você todas as informações que pudermos, a opinião profissional deles é o que mais importa. Também é uma boa ideia falar com seu preparador de impostos antes de começar a fazer deduções se você fizer (ou planeja fazer) uma segunda hipoteca.
No final do dia, uma segunda hipoteca pode ser a opção ideal para algumas pessoas. Apenas certifique-se de tomar uma decisão calculada, informada e profissionalmente informada antes de assinar na linha pontilhada.
