Comprar uma casa não é uma tarefa fácil. Há grandes decisões a serem tomadas: Você está procurando um chaveiro ou um fixador? O trajeto mais longo vale a economia? Existem também números infinitos para analisar: Como uma hipoteca de taxa fixa se compara a uma taxa ajustável? Quanto você realmente vai pagar por esta casa de $ 200.000? E quando descobrir tudo isso, é mais do que provável que você encontre algum jargão totalmente novo para decifrar.
Um dos termos mais comuns que você pode encontrar durante sua pesquisa é o que é chamado de obsolescência funcional. Por exemplo, seu corretor de imóveis pode se referir a uma casa menos que perfeita a um ótimo preço como funcionalmente obsoleta. Você sabe o que significa funcional e o que significa obsoleto, mas o que isso significa para você, o comprador da casa própria e potencial futuro vendedor? Aqui, tudo o que você precisa saber, incluindo se a compra de uma casa funcionalmente obsoleta faz sentido para você.
O que é obsolescência funcional?
O termo obsolescência funcional tem algumas aplicações diferentes dependendo do setor, mas no mercado imobiliário ele se refere a uma perda de valor de propriedade devido ao estilo, espaço ou uma característica de design particular. Basicamente, as casas funcionalmente obsoletas têm muito ou pouco de alguma coisa em comparação com outras casas na área e no mercado.
Por exemplo, digamos que você esteja olhando para uma casa antiga com dois quartos e um banheiro em um bairro cheio de casas novas com três quartos e dois banheiros. A casa que você está olhando seria considerada funcionalmente obsoleta porque, embora você ainda pudesse morar na casa, a maioria das pessoas não quer, porque podem obter uma casa de melhor qualidade na área por apenas um pequeno prêmio. Este tipo de obsolescência funcional é denominado deficiência porque há alguma característica ou fator que torna a casa deficiente em comparação com outras casas próximas.
A obsolescência funcional também pode funcionar ao contrário. Uma casa grande e nova em um bairro de casas pequenas e antigas também seria considerada funcionalmente obsoleta devido à sua alta qualidade em comparação com o resto do bairro. Este tipo é chamado superadaptação (também conhecido como melhoria excessiva), uma vez que os valores mais baixos das propriedades na vizinhança significam que as pessoas não vão querer pagar o preço total do que esses recursos valem.
Além da casa e localização gerais, a obsolescência funcional também pode se referir a recursos de design individuais. Por exemplo, se um proprietário pinta todos os armários de verde oliva ou constrói uma piscina no jardim da frente, as chances são de que a maioria dos compradores em potencial se desligará desses recursos, tornando a casa funcionalmente obsoleta.
Em suma, embora as casas funcionalmente obsoletas sejam totalmente funcionais, elas se tornam obsoletas do ponto de vista econômico. Alguém terá que se comprometer ao comprar uma casa funcionalmente obsoleta, seja o comprador por deficiência (qualquer atualização terá que sair do bolso) ou o vendedor por superadequação (muitas vezes eles terão que comprometer o preço de venda apenas para obter fora do mercado).
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Avaliação de obsolescência funcional
Quando se trata de avaliar uma casa funcionalmente obsoleta, há um fator principal a considerar: a obsolescência é curável ou incurável? Em outras palavras, a obsolescência funcional pode ser facilmente corrigida?
Obsolescência incurável ocorre quando custa mais consertar o problema do que valerá a pena aumentar o valor da propriedade. Por exemplo, se uma casa for extremamente pequena e desatualizada em comparação com o resto do bairro, ela será considerada incurável porque grandes reformas são necessárias para aumentar seu valor (e podem custar mais do que o dinheiro que trariam de volta ao revender).
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Por outro lado, obsolescência curável acontece quando o custo para consertar algo é fácil e faz sentido financeiramente. Pergunte a si mesmo: vale a pena o esforço? Se são os armários de cozinha verde oliva que estão afastando os compradores, uma simples lata de tinta branca acaba valendo o custo.
Embora pareça que uma casa funcionalmente obsoleta traz complicações, lembre-se de que pode ser do seu interesse dar uma segunda olhada. Se aquela casa com apenas um banheiro ou o layout menos do que ideal é o que leva você ao bairro dos seus sonhos sem estourar seu orçamento, então vale a pena considerar, diz Holly Hughes , um corretor de imóveis em Austin, Texas. Muitas vezes, as casas funcionalmente obsoletas ficam no mercado por mais tempo do que a média do bairro - o que significa que o comprador está em um ótimo lugar para negociar. No entanto, fique longe de grandes problemas incuráveis, como casas com fundações de má qualidade e outras características da velha escola, como sistemas sépticos.
Se for um problema muito grande, os bancos não emprestarão, acrescenta Hughes.
Em outras palavras, se uma casa de outra forma fantástica está funcionalmente obsoleta, isso não significa necessariamente que não pode ser a casa dos seus sonhos. Você só tem um fator extra para pesar antes de tomar a decisão final. Boa sorte!
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Reeditada em 7 de junho de 2019
