Quem entre nós nunca teve a visão de comprar uma casa em dificuldades, consertá-la e vendê-la com um belo lucro? Os programas da HGTV fazem com que pareça muito fácil - e divertido também. Mas mesmo os veteranos desses programas e profissionais com grandes bolsos às vezes luta para ganhar dinheiro lançando casas - ou, pelo menos, o suficiente para fazer valer o estresse e o aborrecimento.
Não convencido? Vamos imaginar que compramos uma casa velha e cansada por $ 300.000, investimos $ 50.000 em reparos e melhorias e a revendemos por $ 400.000, com um lucro de $ 50.000. Parece muito bom, certo? Bem, em nome do estouro da bolha, vamos ver como as arestas afiadas da realidade podem abrir buracos em nossa fantasia cambiante.
Razão nº 1: Comissões
Sempre que você vende uma casa, você começa com prejuízo, porque vai pagar uma média de 5% a 6% em comissões de corretor de imóveis. Mesmo se você for um corretor de imóveis, normalmente precisará pagar pelo menos a comissão do agente comprador de 2,5% a 3%. Mas para a maioria das pessoas, isso significa que você precisa de uma casa para valorizar em pelo menos 5% apenas para empatar.
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Usando a média nacional de uma comissão de 5,26%, pagaremos $ 21.040 em taxas de corretor de imóveis para vender nossa casa de $ 400.000 - um valor que nem inclui marketing ou encenação. Isso reduz nossos lucros para $ 28.960.
Razão nº 2: o tempo não está do seu lado
Programas de remodelação na HGTV são editados para condensar um processo longo e complicado em um único episódio. A verdade é que qualquer projeto de reforma leva tempo - e geralmente muito mais do que você pensa. Empreiteiro Tom Silva da PBS Esta Casa Antiga disse você deve esperar que uma reforma completa da cozinha leve de dois a seis meses. E qualquer que seja o orçamento e o cronograma que você decidir, vai demorar mais e vai custar mais, Silva me disse em janeiro. Isso ocorre porque problemas inesperados ou mudanças de design quase sempre surgem durante uma grande remodelação.
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E isso se você conseguir até mesmo um empreiteiro. Estamos no meio de uma escassez de mão de obra qualificada , e em mercados movimentados, bons profissionais de construção são reservado por meses ; pode levar semanas apenas para receber um retorno de chamada ou um orçamento. E sem o benefício de uma audiência nacional de TV, o seu contratante tem muito menos probabilidade de trabalhar horas extras para terminar o trabalho em seu cronograma se surgirem complicações.
Mas quanto mais tempo você mantém uma propriedade, mais tempo você paga despesas gerais, como seguro, impostos sobre a propriedade e contas de serviços públicos. Supondo que você seja capaz de concluir a obra e vender a casa em seis meses - o que provavelmente é otimista - você ainda estará no gancho por meio ano de impostos sobre a propriedade, seguro e serviços públicos. No taxa efetiva média de 1,15% , apenas os impostos sobre uma propriedade de $ 300.000 totalizariam $ 1.725 após seis meses; Acrescente o seguro residencial e as contas de luz, gás e água, e nosso lucro diminuirá ainda mais.
Razão nº 3: impostos
Quando as pessoas comuns vendem uma casa, geralmente não precisam se preocupar em pagar impostos sobre o lucro, mesmo que seja bastante substancial. Se você vender uma casa em que morou por dois dos últimos cinco anos, você não deve impostos em até US $ 250.000 em lucro (US $ 500.000 se você for casado apresentando um pedido em conjunto).
Se você revirar uma casa dentro de um ano, porém, qualquer lucro será considerado um ganho de capital de curto prazo, que é tributado como renda regular - em taxas de até 37% , dependendo de sua outra renda. Venda no ano dois, e os lucros estão sujeitos à taxa de ganhos de capital de longo prazo mais tolerante, que varia de 0% a 20% .
Digamos que, depois de comissões e custos de manutenção, ficamos com $ 25.000 de lucro. Se ganharmos mais de $ 38.700 por ano em nosso trabalho diário, isso será tributado a uma taxa de pelo menos 22%. Nosso lucro foi reduzido para $ 19.500. E ainda não contabilizamos coisas como custos de fechamento, que também chegam a milhares.
Razão nº 4: todos os demais também estão fazendo isso
Ainda assim, embora não seja nem a metade do lucro que imaginamos inicialmente, US $ 19.500 seriam uma sorte inesperada para a maioria de nós. O problema é que esse dia de pagamento traz muitos riscos. É preciso um grande investimento de capital, tempo e energia para comprar e reformar uma casa.
Há muito pouca margem de erro - e há a possibilidade muito real de que você não consiga vender a casa pelo que esperava. Você poderia ficar com uma casa que não pode vender e com custos de manutenção que continuam a se acumular mês após mês.
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Isso pode parecer improvável no quente mercado imobiliário de hoje - quando até mesmo um bangalô totalmente comum na Bay Area pode ser vendido por centenas de milhares de dólares acima do preço pedido.
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Mas considere o seguinte: os americanos venderam mais de 207.000 casas em 2017 - o máximo desde 2006 . Os flippers profissionais dizem que a concorrência está mais acirrada do que nunca e que é muito mais difícil ganhar dinheiro do que no rescaldo da crise imobiliária.
Mais especificamente, muitos daqueles nadadores de casas em 2006 estavam prestes a enfrentar a ruína financeira: em 2009, os valores das casas despencaram de seus picos de meados da década de 2000, deixando milhões de proprietários - e proprietários de casas - enfrentando a execução hipotecária. Na verdade, uma nova pesquisa sugere que os flippers podem ter desempenhou um papel desproporcional em trazer a crise imobiliária .
Se as vendas desacelerarem ou os preços começarem a cair nos meses em que você está despejando dinheiro em uma propriedade, você pode acabar vendendo em um ambiente muito diferente daquele em que comprou a casa. O mercado imobiliário pode cair mais rápido do que você pode dizer 2008.
