Se você está no mercado para comprar uma casa, olhar para execuções hipotecárias e vendas a descoberto pode parecer uma forma mais acessível de adquirir uma casa própria. As propriedades podem ser bastante baratas em comparação com o mercado imobiliário tradicional e, se você for um comprador experiente, a ideia de um fixador superior pode parecer atraente. Mas antes de investir mais (ou qualquer) tempo examinando esses tipos de propriedades, você deve saber a diferença exata entre execuções hipotecárias e vendas a descoberto e com o que se deve ter cuidado como comprador potencial.
Vamos começar com execuções hipotecárias
Uma execução hipotecária ocorre depois que o proprietário não consegue fazer os pagamentos do empréstimo hipotecário por três a seis meses e ainda não consegue compensar os pagamentos perdidos depois que o credor (normalmente um banco) envia um Aviso de Inadimplência. O proprietário normalmente tem 30 a 120 dias após o recebimento do aviso para pagar o saldo da hipoteca ou concordar em vender sua propriedade a descoberto - se nada disso acontecer, a hipoteca da casa será executada e o proprietário será despejado.
O credor então coloca a casa em leilão, onde um comprador pode comprá-la. Um agente imobiliário está envolvido para facilitar a comunicação entre o comprador e o credor, mas o processo é muito mais formal e as transações tendem a ser menos flexíveis e mais frequentemente atrasadas. De acordo com Realtor.com , se o credor não conseguir vender a casa, a propriedade passa a ser propriedade de banco ou propriedade imobiliária (REO).
Onde você pode encontrar execuções hipotecárias listadas?
Você pode pesquisar execuções hipotecárias por meio de um serviço de listagem múltipla, semelhante a como uma listagem tradicional seria postada. As propriedades serão diretamente rotuladas como excluídas.
Nesta lista de execução hipotecária de Los Angeles , você notará que a casa está sendo vendida no estado em que se encontra e as fotos mostram suas condições. A casa de quatro quartos e três banheiros está cotada por $ 655.900 e é descrita como uma oportunidade de investimento. A vizinhança em que a casa está é considerada em ascensão em Los Angeles, e o preço médio de venda das casas listadas atualmente nesta área específica é de US $ 746.000, de acordo com Zillow . Para um proprietário experiente que não tem medo de reformas pesadas, esta poderia ser definitivamente uma oportunidade de investimento, especialmente se as casas neste bairro de Los Angeles continuarem a aumentar de valor, o que provavelmente acontecerá. (Zillow relata que os valores das casas em Jefferson Park aumentaram 8,8% no ano passado).
Nem todas as execuções hipotecárias precisam de um facelift pesado, e nem todas as execuções seriam consideradas uma oportunidade de investimento. Esta casa Valley Village de cinco quartos e seis banheiros está saindo por $ 1.799.000 e (pelo menos de acordo com as imagens postadas no Zillow) está em um estado lindo. Na lista, ele afirma que a casa foi reformada em 2016. Para referência, o preço médio das casas atualmente listadas no Valley Village é de $ 849.000.
Mas só porque uma casa parece bonita online não significa que ela seja livre de problemas, e a falta de transparência é um grande problema para os compradores que procuram comprar uma casa hipotecada.
O que estar ciente sobre execuções hipotecárias
Além de ser um processo muito mais demorado do que a compra de uma casa tradicional, comprar uma execução hipotecária normalmente não é aconselhável para proprietários iniciantes.
Em primeiro lugar, o comprador deve comprar a casa à vista. Sim, você leu certo. Não só você não pode fazer um tour pela casa, mas também não pode solicitar uma inspeção profissional. De acordo com Zillow , houve casos de vendedores descontentes que destruíram a casa e deixaram a propriedade em completa desordem ou propositalmente danificada. Beatrice de Jong, diretora de vendas residenciais da Listagens abertas em Los Angeles , Califórnia, diz que viu casas onde o encanamento de cobre foi retirado da casa para venda e casas que tiveram concreto derramado no encanamento. Não só pode haver grandes problemas estruturais no interior e exterior da casa, mas, em alguns casos, os inquilinos podem se recusar a deixar a propriedade - e o comprador é realmente responsável por despejá-los.
Além disso, embora nem sempre haja uma exigência em dinheiro para as execuções hipotecárias, de Jong confirma que muitos bancos optam por vender casas em leilões, que tendem a exigir compradores em dinheiro. Se você não tem dinheiro, muitas vezes o leilão se transforma em uma guerra de lances, na qual você estaria contra compradores em potencial que têm dinheiro (e dinheiro é o rei).
O que é uma venda a descoberto (e como ela difere de uma execução hipotecária?)
Antes que a casa de alguém seja hipotecada, eles podem tentar vendê-la a descoberto. Isso acontece quando o proprietário não pode mais pagar o empréstimo hipotecário ou estrategicamente não quer por causa da diminuição do valor de sua casa (o que às vezes acontece em um mercado flutuante). De acordo com Realtor.com , o vendedor iria para o seu credor hipotecário, que teria de aceitar um preço de venda inferior ao que é devido. Por exemplo, o vendedor poderia listar sua casa por $ 400.000, com um saldo remanescente do empréstimo hipotecário de $ 430.000. O vendedor precisaria de US $ 30.000 para pagar o banco de volta. Depois que a transação for concluída, o vendedor não será responsável pelos $ 30.000.
De acordo com o Bankrate , o proprietário precisaria preencher um requerimento para uma venda a descoberto e escrever uma carta de dificuldades que detalha sua situação financeira (que inclui recibos de pagamento, declarações de impostos e extratos bancários) e diria ao credor que não seria capaz de reembolsar o quanto sua casa estiver em falta, uma vez que ela seja vendida. O processo geralmente leva meses.
Em alguns casos, o credor hipotecário pode realmente querer o dinheiro perdido na venda de volta, o que é chamado de julgamento de deficiência. Alguns estados têm baniu isso , mas é definitivamente algo que o vendedor precisa estar ciente.
Onde você encontra vendas a descoberto?
Você deve ser capaz de encontrar listagens de venda a descoberto por meio de um serviço de listagem múltipla. Muitas vendas a descoberto são listadas por agentes imobiliários, mas a lista não pode ser rotulada como venda a descoberto. Por exemplo, você pode ir para Listagens abertas e as vendas a descoberto apareceriam sob o filtro de fixadores.
O que você deve estar ciente sobre as vendas a descoberto
O tempo que leva para a transação ser concluída com uma venda a descoberto tende a ser significativamente mais longo (normalmente entre 90 a 120 dias, de acordo com o Realtor.com) do que uma listagem tradicional. Uma vez que o comprador está lidando principalmente com o credor - e não com o vendedor, que é bastante discreto - o preço da oferta precisa ser aprovado pelo credor, e isso leva tempo.
O preço da venda a descoberto é complicado. De acordo com o dinheiro abaixo de 30 , é importante para um comprador confirmar se a venda a descoberto foi aprovada ou não. Se for aprovado, o credor já concordou com o preço pelo qual o proprietário deseja vender a casa. Se não for, a venda a descoberto do vendedor será rejeitada.
De acordo com o equilíbrio , um preço de listagem baixo pode ser uma estratégia usada pelo agente de listagem e pelo vendedor para atrair várias ofertas na venda a descoberto. Esse preço tende a ser bastante fluido, pois se o credor não aprovar o preço, o preço subirá. Em última análise: uma venda a descoberto não significa necessariamente que você poderá comprar uma casa que está abaixo do preço do valor de mercado. O Balanço afirma que o preço das vendas a descoberto pode ser alto; pode ser baixo; pode estar certo sobre o dinheiro.
Além disso, os credores não realizarão a venda até que o comprador se comprometa com certas solicitações, como pagar pelos reparos e custos de fechamento - qualquer coisa pela qual o vendedor normalmente seria responsável, o comprador tem que concordar em assumir.
Você também teria que aceitar a propriedade como está, embora de acordo com Realtor.com, o comprador possa solicitar uma inspeção. Se o comprador encontrar danos à propriedade de qualquer tipo, o credor não será responsável por consertá-los. Se a casa estiver em péssimas condições de manutenção, pode custar ao comprador uma quantia astronômica de dinheiro para consertar todos os danos.
Em última análise, se uma execução hipotecária ou uma lista de venda a descoberto interessa a você, certifique-se de fazer toda a pesquisa e compreender todos os riscos. Porque embora possa ser a casa dos seus sonhos, também pode ser uma das suas pesadelos . Certifique-se de que é o primeiro.
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