A menos que você tenha uma fada madrinha ou meio milhão por aí, provavelmente vai precisar de uma hipoteca se quiser comprar uma casa. Veja como se qualificar e escolher uma hipoteca e o que esperar ao longo do processo.
Comece cedo
Vamos enfrentá-lo: você pode ir a quantas casas abertas quiser, mas você não vai poder comprar uma sem uma hipoteca. Portanto, comece a jogar o jogo cedo e seja pré-aprovado antes mesmo de começar a procurar uma casa.
Minha recomendação seria sempre ser pré-aprovado antes de procurar a casa dos seus sonhos, diz Nick Beser, diretor de habitação e desenvolvimento comunitário da organização sem fins lucrativos Guidewell Financial Solutions . Nunca é bom se apaixonar por uma propriedade apenas para descobrir que você não pode se qualificar para aquela faixa de preço específica. Beser diz que o processo de pré-aprovação não deve levar mais do que um ou dois dias com um profissional de crédito de boa reputação. Uma pré-aprovação geralmente é válida por 90 dias, quando você pode repetir o processo, se necessário.
(Observe que você também pode ser pré-qualificado por um credor. Esta é uma estimativa vaga do que você poderia pagar com base nas informações financeiras que você fornece e uma verificação de crédito suave. A pré-qualificação é um processo mais simples e rápido, porque você não precisa envie documentação de suas finanças. Mas, pelo mesmo motivo, também não faz sentido e não significa que você foi aprovado para um financiamento. É simplesmente uma boa maneira de estimar o valor da hipoteca para a qual você pode se qualificar.)
Você está pronto?
Mas antes de se inscrever para uma hipoteca, certifique-se de que você tem tudo sob controle financeiro: você quer dar o seu melhor para se qualificar para as melhores taxas - ou para todas.
Preste atenção em como você está gerenciando seu crédito, diz Tom Gleason, ex-diretor executivo da Habitação de massa , a autoridade de financiamento habitacional sem fins lucrativos de Massachusetts. Se você está inadimplente com o crédito na loja, empréstimos estudantis ou crédito para automóveis, você precisa cuidar dessas questões. Do contrário, ele diz, você simplesmente será rejeitado.
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Você precisa chegar a um ponto em que tenha uma renda consistente três anos consecutivos, diz Marie Presti, proprietária / corretora da Grupo Presti em Newton, Massachusetts. Os bancos também querem ver algumas reservas de caixa quando você solicita uma hipoteca. Os credores gostam de saber que você não só tem dinheiro para o pagamento inicial, mas também dinheiro suficiente para pagar a hipoteca, caso perca o emprego após a compra da casa. Eles gostam de ver despesas de três a seis meses. Isso não precisa ser um maço gigante de dinheiro em sua conta poupança - pode incluir saldos em contas de aposentadoria que você provavelmente não terá que tocar, como um 401 (k) ou IRA.
Enquanto isso, você se qualificará para melhores taxas de hipoteca se seu crédito for excelente e você não estiver carregando uma tonelada de dívidas. Para receber a taxa mais baixa, a pontuação de crédito deve estar na casa dos 700 e a relação dívida / renda do mutuário deve ficar em torno de 36%, diz Beser. Isso significa que o total de suas obrigações de dívida mensal - incluindo pagamentos de empréstimos estudantis, empréstimos de automóveis, valores mínimos de cartão de crédito e a hipoteca que você está tentando obter - não deve exceder 36% de sua renda mensal antes de impostos.
No entanto, muitos credores têm financiamento hipotecário que permitirá pontuações abaixo de 600, Beser acrescenta, e a Fannie Mae e a Freddie Mac recentemente fizeram alterações para permitir um índice de endividamento de até 50%.
Em geral, quanto pior for sua pontuação de crédito, maior será a taxa de juros, diz Beser - e quanto maior a taxa de juros, maior será o pagamento da hipoteca. Isso é importante porque o tamanho do seu pagamento mensal pode limitar o tamanho da casa que você pode comprar. Pode até ajudar a decidir a comunidade onde sua família pode viver, diz ele.
Se você precisa de uma sacudida rápida na pontuação de crédito, pagar os saldos do cartão de crédito é um dos impulsionadores de crédito mais imediatos por aí. Isso porque cerca de um terço de sua pontuação de crédito é determinado pela utilização de crédito, ou quanto de seus limites de crédito disponíveis você já usou. O pagamento dos saldos também pode reduzir a relação dívida / rendimento para um nível aceitável.
Salve Fixá-lo Veja mais imagens (Crédito da imagem: Nasozi Kakembo)
Encontre um credor (e procure programas para compradores de casas pela primeira vez)
Existem muitos tipos de credores hipotecários, desde o banco de sua vizinhança ou cooperativa de crédito a bancos online e credores não bancários. Embora o seu próprio banco possa oferecer hipotecas, certifique-se de comparar as taxas e os termos de outros credores também, uma vez que os bancos de consumo podem não ser tão competitivos - especialmente para compradores de primeira viagem. Em particular, verifique os programas de compra de casa pela primeira vez apoiados por seu estado autoridade de financiamento habitacional ou aqueles em cooperativas de crédito locais.
Usamos um programa de compra de casa pela primeira vez oferecido por meio de uma cooperativa de crédito a que tenho acesso no trabalho, diz Sarah Korval, que comprou uma casa com seu marido Scott em Boston em 2016. Examinamos várias opções diferentes, incluindo três cooperativas de crédito diferentes e opções de financiamento por meio de um oficial de crédito. No final, todas as cooperativas de crédito ofereceram programas realmente fortes com ótimas taxas, então optamos por um deles.
Para o comprador de uma casa pela primeira vez, muitas vezes pode ser difícil chegar a um pagamento convencional de 20%: você não tem uma casa existente para ganhar dinheiro e talvez tenha estado muito ocupado lutando contra empréstimos estudantis ou pagando aluguéis altíssimos para economizar $ 40.000 ou mais em dinheiro. No entanto, você pode tirar proveito de uma série de programas de empréstimo projetados para pessoas na sua situação.
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Produtos hipotecários que incluem adiantamentos de até 3% estão agora sendo oferecidos para ajudar comunidades de baixa e média renda e jovens adultos a conseguirem a posse de uma casa, diz Beser. Programas de empréstimos federais, como FHA, VA e Fannie Mae’s Homeready Mortgage tornam mais fácil travar em uma hipoteca sem um pagamento considerável. Na verdade, os empréstimos garantidos pelo Federal Housing Administration (FHA) estão abertos a compradores com pontuação de crédito tão baixa quanto 580 , enquanto Empréstimos VA permitir que militares e veteranos da ativa financiem uma casa sem pagamento de entrada.
Beser diz para verificar os credores em sua área que oferecem esses programas ou seus próprios programas de comprador pela primeira vez. Também pergunte sobre programas de incentivos estaduais e locais que podem reduzir seu pagamento ou taxa de juros, ele acrescenta. Alguns estados ou cidades oferecem aos residentes vantagens ainda mais generosas para o comprador pela primeira vez, como auxílio no pagamento inicial, desde que permaneçam na casa por um determinado número de anos.
Para se qualificar para esses programas, geralmente você precisará concluir uma aula de comprador de imóvel residencial pela primeira vez em uma organização sem fins lucrativos certificada pelo HUD, pessoalmente ou online. Saindo da recente recessão, os provedores de empréstimo entendem que oferecer uma entrada mais baixa envolve risco; no entanto, eles veem a educação para a casa própria como um poderoso impedimento para o calote, diz Beser.
É verdade: os mutuários que fazem um curso de compra de casa são menos propensos a enfrentar a execução hipotecária mais tarde. A melhor coisa que um consumidor pode fazer por si mesmo é se educar melhor, diz Gleason. E passar por essas aulas, como vimos ao longo do tempo, faz uma grande, grande diferença.
The Paperwork Harvest
Quando estiver pronto para solicitar uma hipoteca (incluindo uma pré-aprovação), você precisará reunir uma quantidade absurda de papelada financeira. Dependendo de suas habilidades organizacionais (ou da falta delas), esta pode ser a parte mais onerosa do processo de compra de uma casa. Além de preencher o formulário de empréstimo, geralmente você precisará localizar e fornecer:
- Suas últimas duas declarações fiscais e formulários W-2
- Recibos de pagamento recentes (ou outro comprovante de renda)
- Saldos e pagamentos mensais devidos sobre empréstimos estudantis, empréstimos para automóveis e outras dívidas
- Saldos de cartão de crédito e pagamentos mínimos
- Extratos bancários atuais (corrente e poupança)
- Saldos de contas de investimento (401k, IRA, etc.)
- Cheques de aluguel cancelados (comprovante de pagamentos atuais do aluguel)
Taxa fixa vs. hipoteca de taxa ajustável (ARM)
A maioria dos empréstimos para compradores de casa pela primeira vez envolve uma hipoteca padrão de 30 anos com taxa fixa. É aqui que você fixa uma determinada taxa de juros por 30 anos - é a opção de menor risco porque seu pagamento mensal não mudará. No entanto, esse não é o único produto hipotecário que existe - longe disso.
Uma hipoteca de taxa ajustável, por outro lado, é exatamente o que parece - a taxa de juros pode mudar. Você os verá anunciados como 5/1 ou 7/1 ARM - isso significa que a taxa é fixada para os primeiros cinco (ou sete) anos e, em seguida, pode mudar com base nas condições de mercado uma vez por ano depois.
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Um ARM é um pouco mais arriscado, mas tem uma vantagem - ou seja, a taxa inicial será menor do que uma hipoteca de taxa fixa. Por exemplo, digamos que uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos seja anunciada a 4%; um ARM 5/1 no mesmo credor pode começar em 3,5%. Isso pode significar uma economia considerável nos primeiros cinco anos e permitir que você se qualifique para uma hipoteca maior. Mas, dado que as taxas de juros têm oscilado perto de seus mínimos históricos desde a Grande Recessão, é justo presumir que você pagará mais - talvez um pouco mais - daqui a seis anos se não vender ou refinanciar sua hipoteca antes então. É por isso que a maioria dos recursos para compradores de casa pela primeira vez irão direcioná-lo (ou mesmo exigir) uma hipoteca de taxa fixa.
Sobre PMI
O motivo pelo qual qualquer credor quer que você dê um sinal - seja para um carro ou uma casa - é que, até que você pague uma boa parte do empréstimo, eles são os responsáveis pela maior parte do risco financeiro. Um pagamento inicial de 20% garante que, mesmo que o mercado imobiliário entre em colapso e o valor da casa caia de 10% a 15%, a casa ainda vale mais do que o credor investiu nela.
É por isso que, se você não reduzir 20% ou mais, a maioria dos credores exigirá que você compre seguro hipotecário privado, ou PMI (que protege o credor no cenário acima, não você).
Existem diferentes maneiras de você pagar pelo PMI, dependendo do programa de empréstimo - algumas vão envolvê-lo na hipoteca, de modo que seja financiado por 30 anos a uma taxa de juros um pouco mais alta, e outras vezes você pode pagar apenas US $ 100 a mais ou mais um mês em sua hipoteca (até atingir o patrimônio líquido de 20% a 30% na casa). Mas mesmo que você não veja, você estará pagando por isso de uma forma ou de outra.
Os compradores em potencial que utilizam produtos de hipoteca com baixa entrada para financiamento provavelmente pagarão o PMI e / ou receberão uma taxa de juros um pouco mais alta se escolherem uma opção de 'Seguro de hipoteca pago pelo credor', diz Beser. Dito isso, muitos compradores de casa pela primeira vez descobrem que, no final das contas, o pagamento da hipoteca é menor do que o que eles pagam atualmente como aluguel.
Sobre pontos
Talvez você já tenha ouvido falar de pontos de hipoteca, caso em que provavelmente pensou consigo mesmo: O que diabos os pontos têm a ver com qualquer coisa? Boa pergunta! Basicamente, você pode pagar mais dinheiro antecipadamente para reduzir sua taxa de juros de longo prazo.
Um ponto é geralmente 1% da hipoteca. Assim, por exemplo, em uma hipoteca de $ 200.000, você pode pagar um adicional de $ 2.000 (um ponto) no fechamento para reduzir sua taxa de juros de 4% para 3,5% ao longo da vida do empréstimo. Esse bit extra será adicionado ao longo de 30 anos - economizando dezenas de milhares de dólares em juros e reduzindo seu pagamento a cada mês. Se você tem dinheiro, certamente pode valer a pena - mas os compradores de primeira viagem geralmente estão sem dinheiro.
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Custos finais
Falando em dinheiro: um pagamento inicial não é o único dinheiro inicial de que você precisa para obter uma hipoteca. Certifique-se de levar em consideração os custos de fechamento, que variam por estado, mas tendem a em média cerca de $ 3.700 , e pode incluir taxas de originação (a taxa do banco para escrever o empréstimo), taxas de agrimensor, pontos, seguro de título, avaliador e honorários de advogado e outras cobranças aleatórias. Seu oficial de crédito deve ser capaz de fornecer uma estimativa de boa fé dessas despesas com antecedência. Em alguns casos, é possível fazer com que o vendedor pague seus custos de fechamento: basicamente, eles pagam as taxas e, em seguida, cobram muito mais pela casa, de modo que a dor se espalha ao longo de sua hipoteca de 30 anos.
Você também pode precisar pagar antecipadamente o valor de um ano de seguro residencial e impostos sobre a propriedade para fechar, que irá para uma conta de garantia (o que significa que o banco mantém o dinheiro e paga essas contas em seu nome ao longo do ano).
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Finalmente, lembre-se de que só porque você se qualifica para uma hipoteca de $ 400.000 não significa que você deve comprar uma casa de $ 400.000. Baseie sua faixa de preço-alvo em torno do pagamento mensal que seja confortável para você - e, se for menor do que o qual você se qualifica, lembre-se de que você tem uma margem de manobra extra se realmente precisar.
Eu costumo dizer que, para os compradores de primeira viagem, tente ir o mais alto que puder em seu limite, mas ainda se sinta confortável fazendo o pagamento mensal da habitação, diz Presti. Mas lembre-se de que a casa própria vem com custos que vão além da hipoteca: seguro, impostos sobre a propriedade, serviços públicos e manutenção podem somar milhares de dólares por ano .
Os consumidores que sempre alugaram muitas vezes não estão cientes dos custos de propriedade, diz Beser. Eles precisam entender que financiar uma hipoteca é apenas o primeiro passo. Depois de se mudarem, eles também terão impostos, seguro e custos de manutenção.
Ao mesmo tempo, diz Presti, parte desse dinheiro voltará para você na forma de dedução do imposto de renda hipotecária. E se você está confiante, como um jovem comprador, de que irá progredir em sua carreira nos próximos anos, pode se sentir mais confortável se alongando.
Lembre-se: uma hipoteca é implacável e vender uma casa não é como quebrar um contrato de arrendamento. Você precisa ser realista quanto ao preço da casa que pode comprar, diz Gleason. Nada cria mais estresse em uma família do que ficar sobrecarregado com sua casa e não ter certeza se você pode fazer os pagamentos da hipoteca. Portanto, viva dentro do seu orçamento e se limite a isso.
