Imagine encontrar uma casa que você absolutamente ame (ou pelo menos veja muito potencial). Agora: e se você pudesse morar lá, mas em vez de gastar suas economias adiantado, você paga uma pequena parte do aluguel a cada mês para o pagamento inicial. Parece um sonho, certo? Provavelmente sim, especialmente se você for um freelancer, crédito mais ou menos , ou uma alta relação dívida / renda (aqueles malditos empréstimos estudantis!), ou simplesmente não consigo colocar dinheiro suficiente de lado todos os meses para pagar uma entrada.
Bem, esta situação não é apenas um sonho - é um tipo de contrato conhecido como aluguel para propriedade. Mas, como muitos cenários bons demais para ser verdade, ele vem com uma parte justa dos riscos a serem considerados. Aqui está o que você deve saber antes de assinar:
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O que é um arrendamento rent-to-own?
Esses arrendamentos do tipo unicórnio são chamados de várias coisas, mas arrendamentos rent-to-own, contratos de compra e arrendamento, contratos de compra de arrendamento ou opções de arrendamento para compra são comumente usados. Em um contrato de arrendamento para propriedade, o inquilino concorda em alugar uma unidade ou casa de um senhorio. A cada mês, o proprietário irá alocar parte do pagamento mensal para o fundo do inquilino na casa. O preço acordado permanece fixo durante todo o contrato. Normalmente, depois que o inquilino pagou capital suficiente na casa para se qualificar para uma hipoteca, o inquilino tem a opção de comprar do locador.
Por exemplo, um inquilino pode assinar um contrato de locação-compra para uma casa de $ 150.000. O proprietário exigirá que eles paguem $ 500 e paguem $ 1.200 por mês - $ 200 desse valor irão para um pagamento inicial. Depois de dois anos, os inquilinos terão pago $ 4.800 para o pagamento inicial, ou 3,2 por cento do valor da propriedade - o suficiente para cobrir o pagamento de uma Hipoteca FHA . Se assim o escolherem (lembre-se, é a opção de compra), o inquilino pode garantir a hipoteca e seguir os procedimentos padrão de compra de casa.
Embora isso pareça uma ótima configuração, os arrendamentos rent-to-own nem sempre são tão mágicos.
Por um lado, eles podem ser caros. Os proprietários podem exigir taxas iniciais não reembolsáveis (conhecidas como um prêmio de opção) para garantir a opção de compra. Eles podem acabar sendo tão caros quanto um pagamento inicial - se não mais. O padrão é geralmente 5 por cento, mas isso pode ser negociado entre as partes. Além disso, se um inquilino decidir não comprar no final do contrato, ele não receberá de volta o dinheiro guardado.
Também é importante observar que os arrendamentos de aluguel próprio parecem semelhantes, mas são muito diferentes do contrato para configurações de escritura (que têm seu próprio conjunto de riscos). Os contratos de escritura são casas financiadas pelo vendedor, em que o comprador paga ao vendedor durante um longo período de tempo em prestações mensais com juros elevados. Nessas situações, o locatário é responsável por todos os reparos e, geralmente, pelos impostos e seguros.
No aluguel para propriedade, o inquilino é geralmente coberto pela lei do inquilino durante o período de locação e não é responsável pela manutenção ou reparos. No entanto, isso pode variar de estado para estado - e seu senhorio pode tentar fazer com que você cancele esses direitos (embora, novamente, a legalidade disso varie de estado para estado).
Quais são alguns dos riscos de um arrendamento rent-to-own?
Como a casa própria está ficando fora do alcance de mais americanos, os aluguéis próprios estão se tornando mais populares. Existem agora algumas empresas bem financiadas de Wall Street que oferta programas transparentes de aluguel para propriedade para residências renovadas de alto padrão. Além disso, eles são comuns nas vendas ponto a ponto, como se um amigo da família quiser vender sua propriedade para você, mas você ainda não tem o financiamento total. No entanto, de acordo com Nichole Monticelli, corretora imobiliária da BEX Realty na Flórida, o contrato padrão de aluguel para propriedade quase sempre é redigido com o interesse do vendedor em mente - isso significa que, ao entrar nele como um inquilino, você precisa fazer a devida diligência para mitigar o risco.
Por exemplo, locadores / vendedores podem tentar fazer com que toda a manutenção e reparos recaia sobre o locatário (isso pode ser contra as leis de locatários em muitos estados, portanto, verifique com seu advogado!) Ou um contrato pode determinar que um único pagamento atrasado anulará o contrato . Isso significa que o inquilino perderia todo o dinheiro que já pagou, bem como o dinheiro que aplicou em reformas e reparos na propriedade.
E como os arrendamentos próprios são atraentes para aqueles que, de outra forma, são empurrados para fora das opções tradicionais de compra de uma casa, o mercado está suscetível a fraudes. Por exemplo, a Flórida viu um aumento nos golpes envolvendo arrendamentos próprios durante o crash do mercado imobiliário em meados dos anos 2000, diz Monticelli. Havia muitos casos em que os inquilinos faziam seus pagamentos mensais, concluíam os reparos e até mesmo atualizavam a casa enquanto os proprietários embolsavam seus pagamentos. Os proprietários então parariam de fazer os pagamentos da hipoteca e os inquilinos se sentiriam mal quando os bancos viessem reclamar a propriedade. A 2016 Investigação do New York Times mostrou que esses golpes estavam em alta novamente.
Se você encontrar uma oportunidade de alugar para propriedade, fique de olho em algumas destas bandeiras vermelhas:
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- Se a casa estiver em mau estado, isso pode indicar que ela foi negligenciada, já foi executada ou está em processo de recuperação pelo banco.
- Cuidado com o proprietário que o desencoraja a fazer uma inspeção e avaliação independente.
- Seus pagamentos extras devem totalizar o valor do pagamento inicial acordado: Normalmente, estamos falando sobre um pagamento inicial de 3,5 por cento para uma hipoteca segurada pela FHA, Holden Lewis, um especialista em casa da NerdWallet , diz.
- Verifique o relatório do título para verificar se o seu senhorio é o proprietário legal da propriedade, diz Shaolaine Loving, advogada do Loving Law LTD . O relatório também detalha quaisquer ônus ou julgamentos adicionais que teriam de ser pagos antes de você assumir a propriedade (e provavelmente o proprietário exigiria que você pagasse por eles).
No entanto, mesmo que todas essas coisas fiquem claras, é importante perceber que você ainda está entrando em uma situação instável - você está investindo em algo sobre o qual tem pouco controle.
Por exemplo, embora possa não ter havido quaisquer ônus adicionais contra a propriedade quando você assinou seu contrato de arrendamento, o proprietário pode ter adicionado alguns após o fato, diz Loving. Determinar se é esse o caso e tentar se proteger contra isso terá um custo adicional para você. Isso pode tornar o custo real da compra de uma casa por meio de um aluguel próprio muito mais alto do que o de uma compra tradicional.
Além disso, embora você tenha direitos legais sobre o dinheiro que investiu, pode ser muito caro receber o que lhe é devido em casos extremos: o proprietário ainda pode deixar de cumprir suas obrigações hipotecárias e perder a casa para execução hipotecária, diz Loving. [Isso] colocaria você na situação de ter que entrar com um litígio por qualquer remédio contra o vendedor.
O que fazer antes de assinar na linha pontilhada
Se você decidiu que alugar para comprar é para você, ou se você se apaixonou por um aluguel que tem uma opção de compra, então o próximo passo deve ser ligar para seu advogado. Conforme declarado antes, diferentes estados e regiões têm suas próprias leis relativas ao aluguel para propriedade, portanto, certifique-se de que seu advogado seja informado sobre onde você pretende assinar um contrato de arrendamento.
Monticelli tende a aconselhar seus clientes a evitar locações próprias, mas se seus clientes decidirem seguir esse caminho, ela sempre recomenda que um advogado analise o contrato e o reescreva para ser mais favorável ao inquilino e atenuá-lo risco. Por exemplo, os inquilinos podem ter certeza de que não estão pagando o dobro pelas atualizações e renovações em que estão investindo e que o preço de compra não pode ser aumentado na hora de comprar. Se o vendedor não renegociar, tome isso como um sinal de alerta, diz ela.
Depois de obter tudo limpo de seu advogado, converse com um credor:
Peça para ser pré-qualificado e mostre o contrato ao oficial de crédito, diz Lewis. Um oficial de crédito pegará suas informações financeiras e informará se você está no caminho certo para obter uma hipoteca em alguns anos. Eles também farão com que seus pagamentos de aluguel parcelados sejam somados para fazer um pagamento inicial quando chegar a hora.
E, claro, se o aluguel por conta própria parece muito arriscado, mas você gosta da conveniência de ter suas economias de entrada agregadas ao seu aluguel, sempre há a opção de se mudar para um local mais barato, mas pagando o mesmo valor do aluguel (isto é , o aluguel mais barato para o seu senhorio e a parte restante em sua conta poupança).
