Para os não iniciados, o processo de compra de uma casa pode parecer um ciclo interminável de obstáculos a serem superados. Mas esses obstáculos existem por uma razão - há muito dinheiro em jogo e tantas partes móveis entre comprador, vendedor e credor. Quanto mais firewalls antes do fechamento, menor a probabilidade de alguém ficar preso em um mau negócio. Uma dessas etapas finais tediosas, mas necessárias, é a avaliação da casa.
No processo de pré-fechamento e curioso para saber o que realmente vai acontecer no dia da avaliação? Aqui está o que os especialistas dizem que você pode esperar:
Em primeiro lugar, o que é uma avaliação doméstica e o que ela envolve?
Digamos que você esteja fazendo uma hipoteca para pagar por uma casa listada em $ 200K. Portanto, você planeja fazer uma hipoteca de $ 200.000 - e talvez um pouco mais para cobrir os custos de fechamento - e espera pagar tudo de volta nos próximos 30 anos. Mas digamos que no ano 10 da hipoteca, algo aconteça e você não consiga mais fazer os pagamentos da hipoteca. O banco executa a hipoteca da casa e a coloca de volta no mercado para recuperar o custo. Mas eles descobrem que a sua casa de $ 200K valia, na verdade, apenas $ 180K o tempo todo. Ai, boo! O banco perdeu dinheiro!
Agora, isso não vai acontecer, porque se há uma coisa que os credores hipotecários sabem fazer, é proteger seu investimento. Em vez de emprestar dinheiro para uma casa de boa fé, eles vão exigir uma avaliação para confirmar o valor verdadeiro e imparcial da casa. Dessa forma, eles sabem exatamente quanto vale a garantia que têm sobre o empréstimo (sua casa).
o que significa 7 11 em numerologia
Embora possa parecer que as avaliações beneficiam enormemente o credor, elas também fazem um bom trabalho protegendo você de pagar por uma casa superfaturada.
E as avaliações não são apenas para compradores de casas. Os proprietários também os usam ao refinanciar pelo mesmo motivo: o credor precisa saber o verdadeiro valor da casa antes de emprestar dinheiro.
Então, como os avaliadores chegam a esse valor verdadeiro e imparcial? De acordo com Realtor.com , um avaliador visita a casa e determina seu valor com base em fatores como sua condição (a casa é segura para se morar?), a metragem quadrada total e o layout e, se foi reformada ou tem alguma característica exclusiva. De acordo com o SF Gate Home Guides , o avaliador também observará como o espaço é utilizado, a quantidade de quartos e banheiros e seus tamanhos. Outras variáveis incluem quanta terra está realmente em uso e o tamanho do lote da propriedade, se há ou não uma garagem (uma garagem adiciona muito valor a uma casa, especialmente se o vendedor mora em algum lugar com todas as quatro temporadas) e se a casa oferece quaisquer serviços públicos. Os principais serviços públicos, como aquecimento, encanamento e eletricidade, também são investigados.
Fatores externos também são considerados, de acordo com Homelight . Os avaliadores irão observar a área circundante da casa (seja em um ambiente urbano, suburbano ou rural) e sua classificação de zoneamento.
O avaliador também pesará a saúde atual do mercado imobiliário local. De acordo com Investopedia , os preços de propriedades próximas, comparáveis e recém-vendidas (a.k.a. comps) também são usados nas avaliações.
Após a revisão, o avaliador irá preencher um relatório - mais comumente o Relatório de avaliação residencial uniforme —Que coleta todas essas informações em detalhes. O formulário vai diretamente do avaliador para o credor, mas você também receberá uma cópia de sua companhia hipotecária (é exigido por lei que você receba uma).
Quem paga a avaliação da casa?
Normalmente, o banco fornecerá seu próprio credor - eles querem ter certeza de que é alguém em quem eles confiam, já que é o dinheiro deles em jogo. Mas, de acordo com Realtor.com , você, o comprador, vai pagar a conta. No entanto, se um vendedor está realmente motivado para descarregar sua casa, ele às vezes cobrirá a avaliação, reduzindo seus custos gerais de fechamento.
De acordo com o Manual FHA , as avaliações geralmente custam entre $ 300 e $ 400.
O que significa quando a avaliação não corresponde à oferta do vendedor?
As avaliações às vezes podem prejudicar o processo de fechamento. Um problema comum é se uma avaliação vier abaixo do preço da oferta.
Digamos que sua oferta de $ 550.000 (o preço de lista) tenha sido aceita pelo vendedor. No entanto, a avaliação chega a US $ 520.000. Seu credor hipotecário agora só vai lhe dar $ 520.000 pela casa, porque é isso que eles vão receber se tiverem que colocá-la de volta no mercado.
Agora, por que haveria qualquer discrepância entre o preço pedido pela casa e o valor real da casa? Existem várias razões, de acordo com RealEstate.com:
1. Guerras de lances
Se você está comprando em um mercado competitivo onde os preços das casas estão inflados devido à demanda, você poderia ter vencido vários licitantes simplesmente porque sua oferta era a mais alta.
2. Sazonalidade
Assim como a indústria do casamento e o horário nobre da TV, o mercado imobiliário tem suas próprias temporadas agitadas e calmas. Se a área do mercado for sazonal, uma avaliação refletirá isso porque [é] apenas um reflexo do mercado, diz Michael Vargas, cofundador da Avaliação Vanderbilt Na cidade de Nova York. Alguns mercados são mais movimentados na primavera e geram os valores mais altos.
Fora do calendário, outros fatores como a economia da região também podem inflar os preços de oferta, diz Vargas. Por exemplo, pense em como o Vale do Silício inflou os preços das residências na Bay Area na última década: as empresas de tecnologia trouxeram muitos trabalhadores com bastante dinheiro para a área. O mercado imobiliário é um bom investimento, então houve um afluxo de potenciais compradores ao mercado imobiliário. No entanto, há apenas um número finito de propriedades disponíveis e espaço para colocar quaisquer novos edifícios / casas, então o que está no mercado se torna muito precioso (ou seja, caro). Enquanto alguns mercados têm um preço máximo devido ao número de compradores que podem realmente arcar com os preços correntes dos imóveis, os compradores na Bay Area continuam recebendo cada vez mais dinheiro, para que possam apresentar ofertas cada vez maiores. Por causa disso, ofertas excessivas são a nova norma na área.
3. Um mau avaliador
Você pode ficar preso a um avaliador que não tem experiência suficiente ou não conhece a área muito bem. Se isso acontecer com você, há um recurso: em primeiro lugar, tenha as evidências para comprovar sua reclamação - isso significa dados sobre sua área de fontes confiáveis, vendas recentes nas proximidades, informações de outros agentes com vendas pendentes na área, etc. . No entanto, não apenas desafie a baixa avaliação porque você sentir a casa vale mais.
Você deve ter suporte para fazer a alegação de que acha que o avaliador não tem conhecimento suficiente e não simplesmente que você discorda da opinião do valor, diz Vargas.
4. A falta de propriedades comparáveis
Algumas casas são certamente únicas. Digamos que você fez uma oferta pela única casa no estilo Frank Lloyd Wright em um bairro cheio de fazendas. Embora você goste da propriedade por sua singularidade, os avaliadores podem não apreciar como isso se traduz em muito poucas composições. Mesmo que o avaliador esteja fatorando dados históricos e o preço de venda e valor de casas vizinhas em sua equação, pode não haver informações adicionais suficientes sobre a propriedade para fazer backup do preço de oferta.
Dito isso: definitivamente existem avaliadores que sabem trabalhar com propriedades não tradicionais.
Avaliadores experientes sabem como lidar com propriedades únicas e como o valor pode ser determinado para características especiais e únicas de uma casa, diz Vargas.
E tenha em mente que, embora você possa encontrar valor na singularidade de uma propriedade, pode na verdade ser um prejuízo (uma ideia chamada obsolescência funcional .)
O que você pode fazer se sua avaliação for inferior ao esperado?
Se a avaliação da casa for inferior à sua oferta, você tem algumas opções:
1. Você pode pedir ao vendedor para diminuir o preço.
Isso provavelmente será impossível em um mercado competitivo, mas é definitivamente a solução mais fácil para você - e também para o vendedor, se ele estiver motivado para retirar a propriedade de suas mãos.
2. Coloque dinheiro extra para cobrir a diferença entre a oferta e a avaliação
Você pode fazer isso com dinheiro ou pode tirar um segunda hipoteca.
3. Apelar ou emitir uma refutação à avaliação
Só faça isso, diz Vargas, se de fato for determinado que é falho ou impreciso. Você também pode obter outra avaliação, novamente, por sua conta.
4. Vá embora
Você pode perder um pouco de dinheiro, mas pode ser a melhor opção para você se tudo o mais falhar.
E lembre-se: uma avaliação residencial é diferente de uma inspeção (que você também deveria ter feito). Um avaliador está fazendo uma análise geral para determinar o valor do imóvel, principalmente para o credor, mas também para você. Um inspetor está fazendo um exame completo da casa para avaliar os riscos. Ambos levam em consideração as condições da casa, mas um inspetor está lá para garantir que o comprador esteja ciente dos danos que ele precisará consertar ou substituir, caso acabe comprando. Ambos os percursos são muito importantes ao comprar uma casa - o relatório de avaliação e inspeção ajudará a determinar se você está fazendo uma compra inteligente. Ninguém quer acabar em uma situação como The Money Pit.
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