Hamilton e Burr. Kanye e Drake. Dentes recém-escovados e suco de laranja. Esses são pares que nunca devem ser misturados. E geralmente alguém diria que dívida e propriedade são um desses pares mutuamente exclusivos - mas isso pode estar mudando, diz um novo relatório do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.
The Federal Housing Authority’s (FHA) relatório anual de hipoteca confirma as suspeitas de que dívidas como empréstimos estudantis estão afetando a entrada de compradores de casas pela primeira vez no mercado imobiliário. Mas, em vez de permitir que as dívidas os mantenham alugando, eles agora estão encontrando maneiras de comprar casas de qualquer maneira - com dívidas e tudo.
De acordo com o relatório, a proporção média de dívida / renda (DTI) das hipotecas de compra da FHA atingiu 43,09% - um aumento ano a ano pelo sexto ano consecutivo e a maior DTI média de todos os tempos. Além disso, a quantidade de hipotecas seguradas pela FHA de alto risco, ou aquelas com uma proporção de DTI de mais de 50 por cento, também aumentou quatro pontos percentuais de 2017 para 24,80 por cento. Para contextualizar, seu índice de DTI deve ficar abaixo de 43 por cento para que a maioria dos credores o aprove para um empréstimo convencional - o relatório descobriu que a maioria (54,60 por cento) daqueles que compraram hipotecas de compra de FHA tinham um DTI acima desse limite.
Tradicionalmente, Empréstimos FHA destinam-se a ajudar as pessoas tradicionalmente excluídas das hipotecas convencionais a obterem a posse de uma casa. Por serem segurados pelo governo federal, aqueles que recebem empréstimos FHA geralmente têm pontuações de crédito mais baixas e pagamentos iniciais menores. Por causa disso, os empréstimos da FHA desempenham um grande papel em ajudar os compradores de residências de baixa e moderada renda e minorias a comprar suas primeiras casas com financiamento - na verdade, 33,76 por cento dos endossos da FHA foram para tomadores de empréstimos minoritários em 2018. No total, a FHA tem concedeu mais de 47,5 milhões de hipotecas - ou 12,10% das origens de hipotecas residenciais unifamiliares - desde seu início nos anos 1930.
Embora esse salto no DTI possa parecer chocante, isso não está acontecendo apenas com os empréstimos FHA. Em geral, os padrões de aprovação de hipotecas parecem relaxantes. Em junho passado, uma análise da CoreLogic descobriu que uma porcentagem de todos os empréstimos convencionais em conformidade estava indo para tomadores de empréstimos tradicionalmente arriscados. Essa mudança pode estar amplamente ligada à desaceleração geral do mercado imobiliário. E como a geração do milênio tem dívidas maiores por causa dos empréstimos estudantis e do crescimento estagnado dos salários, os bancos precisam ampliar seu banco de candidatos para que as pessoas ainda se inscrevam e comprem hipotecas.
Outra pepita interessante no estudo? Mais requerentes do FHA estão recebendo assistência financeira das famílias enquanto protegem suas hipotecas. Em 2018, 26,16% dos mutuários receberam um fundo de doações de um membro da família elegível. Não é nenhuma surpresa que a geração do milênio precise muito de ajuda financeira de amigos e familiares para comprar uma propriedade, porque é hella caro. Na verdade, Zillow relatou em dezembro que 54% dos compradores urbanos estão usando presentes financeiros de familiares ou amigos para ajudar a cobrir o pagamento da entrada.
Mas é um tanto inesperado descobrir que uma parte tão grande dos requerentes do FHA está recebendo assistência financeira - uma vez que a hipoteca tem como objetivo ajudar os requerentes em desvantagem financeira a acumular riqueza por meio da propriedade da casa própria. Uma interpretação desses dados poderia ser que aqueles que tradicionalmente seriam capazes de obter um empréstimo convencional com a ajuda dos pais devem agora comprar com um empréstimo da FHA por causa da dívida do empréstimo do estudante, menos ativos financeiros, baixa pontuação de crédito e preços super caros das casas - quatro fatores que assolam o mercado milenar. E se isso for verdade, isso significa que muitos dos já desfavorecidos financeiramente que teriam se beneficiado dos empréstimos do FHA poderiam ser expulsos do mercado de compra de casa completamente, uma vez que não têm acesso a assistência financeira externa.
De qualquer forma, esse aumento mostra como se tornou muito mais difícil para os compradores de casa pela primeira vez obter uma hipoteca do que as gerações mais velhas considerariam uma forma tradicional ou menos arriscada. Eles fazem o que podem.
